华侨城的模式.doc

（华侨城的模式）首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。” 所谓旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 旅游地产与传统地产的区别在于，旅游产品的设置是整个地产项目的核心，旅游产品的成功决定地产项目的成功。旅游产品能够聚拢的人气多少是其成功与否的见证，因此，旅游地产的核心问题是解决人气问题。 如何获得人气，聚集人气并且保持人气就是旅游地产项目首先要解决的问题。在获得人气的问题上，要求地产开发商在地产项目的设置上多考虑旅游功能的设置。并且通过各种宣传或者经营活动等多种方式聚拢人气，提升片区的吸引力。先吸引短期少量的旅游者前来观光游览，通过完善体贴的服务设施、优美的自然环境及细致入微而的服务态度，使游客得到美的享受并且希望再次前来。往来不绝的短期游客必然会让独具慧眼的商家找到商机，自然就会有愿意参与竞争的商场商户进驻。从而形成配套设施完整的片区，居民也会有到此来居住的意愿，从而吸引更多的商家进驻。这样才能形成良性循环使片区充满活力。 如何才能设置能够吸引旅游者的旅游项目？ 首先，对项目所在地的资源进行分析。具有绝对优势的资源如九寨沟、北京故宫等每年都会吸引大批的旅游者，不需要额外的项目。但是一般性质的旅游资源则需要挖掘其与众不同之处，将其特色发挥出来，进而设置相关的旅游项目，才能吸引旅游者前来。 其次，要确定项目的所要针对的客源市场。不同地区不同年龄不同层次的游客，每个人的需求也不一样。只有将项目所在地的资源优势与游客的需求完美结合才能使项目获得成功。这就必须对客源市场做全面的需求分析，根据不同地区不同时间不同层次和年龄的游客的需要，做出具有针对性的产品。 第三，了解市场的环境。明确了旅游者的需求并做出相关的产品，并不是100%就能吸引游客。市场上还有可能存在许多同类产品。项目若要获得成功，不仅要知己，还要知彼。不仅要了解周围相同性质的产品的数量及发展状况，还要了解周围其他相关产品的发展情况，从中找出项目与众不同之处，找到发展的契机，才能制订相应的发展战略，确立核心价值，从而指导相关产品的设计。 第四，最重要的是产品设计环节，以上三方面的工作都是在为最后的产品设计服务。综合整理各方面的信息后，最后设计出的具有地方特色的产品才是游客最感兴趣的部分。通过资源、设施、服务和活动的设计，使游客能在优美的自然环境中，在匠心独运的建筑、园林里、在贴心周到的服务下，在热情独特的活动中得到放松、休息、娱乐和提升才是项目的根本。保障旅游者能够得到满足的同时也要顾及居住者的感受。在旅游产品的设计过程中，注意避免游客的喧闹打扰居民的正常生活，对旅游产品的密度及体量方面采用国际先进的旅游娱乐项目设计容量测算法做出精密的测算，以保证居民的正常生活及土地的最大化利用。 最后，通过后期经营策略的制定，分期投资计划的管理以及商业回报的计算，使投资者的资金得到最大化的利用，促进项目的顺利进行。旅游项目的成功运营，定会给项目所在地带来旺盛的人气，保证地产项目的成功。 5＋2的生活工作方式，各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。“假日经济”已成为人们耳熟能详的一个名词。海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块，近年来一大批旅游房地产项目得益于假日经济、会议经济以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，势头强劲。除了国外和港台颇具实力的公司外，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。 旅游地产已经成为地产业向多维度发展的重要标志，正确的解决旅游地产人气问题，则为这种转变助力加油，成为地产业发展的加速器。 “休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。 　　休闲度假区住宅 (别墅、度假村)，主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度