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不动产投资与区域发展 2015、3、26 一、不动产及其特征 二、不动产投资及其特征 三、不动产投资对区域发展影响的实证分析 （以建筑业为例） 目 录 不动产（英语：Real Estate）是一个民法概念。它包括土地及其上之房屋等不可移动、可以有固定地址的建筑物，因此物业也属于不动产 ? 不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。 ? 《民通意见》第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。比如尚未收割的农作物，就是不动产，但收割后的农作物就是动产。 不动产及其特征 自然特征 不动产作为自然物的特性。 1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。 2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。 3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。 4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。 不动产及其特征 社会经济特征 1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。 2、用途多样性：不动产也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。 4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权与充公权四种特权进行管理。 5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。 6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。 不动产及其特征 不动产投资 是指投资者为了获取预期不确定的效益而将一定的现金收入转为不动产的经营行为。 不动产投资的形式 1、按投资主体的不同，有国家投资、企业投资、个人投资 2、按投资方式不同，分为直接投资与间接投资；? 3、按投资项目不同，分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资 不动产投资及其特征 不动产投资的特征 1、不动产投资的巨额性； 2、不动产投资的长期性； 3、不动产投资的风险性（不确定性）； 4、不动产投资有较强的金融依赖性； 5、不动产投资有较强的专业性； 6、不动产投资的高度关联性， 7、不动产投资的大众化观望性 不动产投资及其特征 * ESDA（探索性空间数据分析） 通过GEODA软件得到单变量Moran`s I 指数，观测某一单元与周边相邻单元同一观测值之间的相似程度。 其取值位于[-1，1]，若为正值表示该观测值具有高高或低低相邻的正时空相关性，表现为时空集聚特征；若为负值表示该观测值具有高低不同值相邻的负时空相关性，表现为时空分散性；若为0表示其不具有时空相关性，为时空随机分布。 人均GDP 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 郑州 17063 21233 25474 30739 34069 40616 44231 47608 56855 62054 68073 开封 5981 7294 8570 9963 11855 14713 16571 19750 22972 25922 29327 洛阳 10823 14204 17383 20715 25120 30084 31170 35762 41198