商业地产的操盘策略及商圈研究培训.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2.目标购买者调研 　2.1消费群体细分，消费动机　2.2项目问题及机会调研　2.3购买能力调研 3.品牌供应商调研 　3.1品牌类别细分　3.2品牌资料库建立　3.3项目问题及机会调研　3.4租金承受能力调研 二.项目定位 1.项目分析　1.1项目核心竞争力（卖点）分析　1.2竞争者比较分析（问题及机会）2.项目定位　2.1项目品质功能定位　2.2品牌形象定位3.目标客户（购买者及承租者）4.业态组合及规划建议5.卖场区域分割 三.基本VI（品牌视觉形象设计） 包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等 应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等 招商与销售策略的构建 四.招商策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会 五.销售策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会 品牌形象与促销策略 一.品牌形象完善 二.促销策略以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。 三.开业策略开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。 四.公开策略借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。 五.气氛策略店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。 六.服务策略服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。 七.管理策略导入ISO质量认证。 八.媒介策略全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。 业态规划与店铺划分是根本 1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2市场优劣势／市场战略分析 1.3竞争对手分析 1.4 商场定位 1.5 商场总面积建意 1.6 业态规划 1.7 租户选配 1.8 店铺划分 项目商业定位的内涵 项目市场定位　 项目主题定位　 项目业态定位　 项目价格定位 项目档次定位　 项目形象定位　 经营方式定位　 项目功能定位 专业市场前期排期控制 排期表 案例：XXX商业步行街招商策略 招商策略目录 -招商目的-项目介绍-功能定位-项目优势-平面效果图-招商原则-招商对象-招商要求 -优惠政策-合作方式-招商流程 商城成功的因素 一个商城的成功所需要的几方面配合 商城成功基本要素 商城外部 条件 商城市场 定位 商城营销推广策略 商城管理 服务 经营者的 实力 谢 谢 挡不住的诱惑——商业地产！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 商业地产的操盘策略与商圈研究 演讲人：鲁 炳 全 中国人民大学房地产研究中心 特聘教授 北京博智行商业地产研究院 院 长 内容提要 商业地产的基本概念 商业地产操盘的核心环节控制 商业地产与专业市场的业态 商业地产的招商策略 商业地产的招商案例的分析 中国房地产行业十大镜像 商业地产的基本概念 商业房地产：(Commercial　Investment　 ) 指所有可能产生交易的不动产， 包括住宅、写字楼、商铺等 [根据美国商业房地产投资协会（CCIM）的行业定义] 商用房地产（real estate for business) 指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单一商铺、商场、大卖场等 住宅开发的商业模式 第一种类型为沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店 住宅开发的商业模式 第二种类型为百货公司模式。 现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司与国内很多综合性的大型国营开发公司。 住宅开发的商业模式 第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价格高，所以营业额较高。 商业地产的商业模式(1) 只租不售： 物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的融资。 商业地产的商业模式(2) 只售不租：