201209_武汉_万科金色城市_第十四期_微公寓_定价说明_1号楼_chenyy.gx.docxVIP

万科金色城市SOHO定价说明(16-1号楼)从市场视角看新品定价：1、周边项目状况项目装修标准面积段均价（元/平米）总价（万）去化速度/月物业形态产权产品类型汉飞又一城毛坯33-64㎡14000元/㎡43-48万20高层70年平层保利中央公馆毛坯37、51㎡8200元/㎡32-40万8高层70年平层福星惠誉东澜岸毛坯32—95㎡6100元/㎡26-52万5高层70/40平层29街毛坯31-80㎡12000元/㎡40-80万开盘销售75%约218套高层40年LOFT金地圣爱米伦毛坯23-94㎡未定/待售高层40年LOFT2、区域内竞争环境分析A、宏观政策走势a、2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。b、10月1日起，商品房预售资金监管制度武汉市房管局、银行将与开发商签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。此举主要是为了防止开发商非法挪用购房款，保障购房者的合法权益，防范金融风险。开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。总结：政府在预售资金监管上控制开发商的现金流，放缓了开发速度，区域内会有大量项目在9月30号之前入市，竞争激烈。B、区域竞争项目目前市场上同类型的投资产品不多，但可替代的投资产品较多，竞争异常激烈，主要竞案如下：a、29街：LOFT产品，民用水电，客户多是自住，与本案存在最直接竞争；b、保利中央公馆：住宅性质的小户型平层产品，总价上与本案相仿，有竞争关系；c、福星惠誉东澜岸：武汉本土品牌，价格上与金色城市存在明显优势；d、汉飞又一城：住宅性质，赠送面积大，地段好，偏向自住型客户，有竞争关系。3、 定价思路1)、预售资金监管制度将从10月1日起实施，开发商现金流将会受到控制2）、市场上商业性质的公寓大多为LOFT，同类型的平层公寓则要么是住宅性质，要么有面积赠送，金色城市SOHO作为低总价的投资性产品，市场竞争激烈3）、这是SOHO的首期产品，第一次开盘要在市场上造成热销现象为了让SOHO产品首次入市能获得佳绩，建议本次开盘采取如下定价策略：在万科品牌以及金色城市住宅连续日光的市场影响力基础上，建议以价格优势，作为竞争点占领市场。二、从动态成本上看毛利率水平开盘整体成交均价为7028.29元/平米。动态成本（调整交楼标准后八大类）5832.19元/平米，毛利率10.3%、净利率4.7%。三、意向客户梳理分析供求比：户型约40㎡39.08㎡77.46㎡供量4604810户型配比89%9%2%户型约40㎡39.08㎡77.46㎡客户需求占比供需比四、定价原则说明1、价差说明：需要考虑的因素有楼层、朝向、景观、噪音、户型、特殊附加值、楼栋等系数。 ⑴、楼层价差说明：此次开盘需要均衡去化。1号楼3层一个价格，层差50元，1、2、23、24号楼9楼以上可观江，所以层差设置为80元，23、24层的户型面积偏小，跳差设置为400元。⑵户型价差说明：从供求数据分析，根据具体户型特点及需求比，户型单价排序为：39.08㎡＞40㎡77.46㎡；为保持均衡去化，因此根据楼栋及户型的需求比，设置400——0——-300元/平的水平价差。（3）其他平面因素价差说明：朝向1号楼根据东北和西南段户增减0——300元/平； 景观方面根据楼栋不同设置不同的水平价差， 1号楼水平增减0——50元/平2、定价明细如下：23-13栋差价楼层楼层01号房02、03号房（特殊楼层）02-12号房13-14号房（特殊楼层）13-21号房22号房23号房24号房9-24（3层一差）180-25050503503004304803-8楼（3层一差）150-25050503503004004503、成交价说明（1）各楼栋价格说明13号楼：1号房户型总面积:882.81 2、3号房户型总面积:2175.32 4-12号房户型总面积:8165.01 1号房户型面总价:8296762.69 2、3号房户型面总价4-12号房户型面总价15 1号房户型单套面均总价377126 2、3号房户型单套面均总价427198 4-12号房户型单套均总价366887 1号房户型单套均面积40.13 2、3号房户型单套均面积49.44 4-12号房户型单套均面积41.24 1号房户型面均价9398 2、3号房户型面均价8641 4-12号户型面均价8897 1号房成交价格（折前减现40000+92.75折）6879047 2、3号房成交价格（折前减现40000+92.75折4-12号房成交价格（折前减现400