金 融 街：自持物业市场价值估测之调研报告.pdfVIP

金融街控股自持物业市场价值估测 之调研报告 金融街控股股份有限公司 2013 年4 月 目 录 1 概要 4 1.1 本估价项目概述4 1.2 估价标的项目基本情况4 1.3 估价的方法和步骤4 1.4 数据采集说明6 1.5 主要结论7 2 北京市商业及写字楼市场简述 8 2.1 2012 年北京市商业市场简述8 2.2 2012 年北京市写字楼市场简述 10 3 金融街购物中心的价值估测 12 3.1 金融街购物中心可比项目的确定 12 3.2 金融街购物中心可比项目成交价及平均成交价 12 3.3 可比项目成交价格的调整因素 13 3.4 对可比项目成交价格调整系数的说明 19 3.5 金融街购物中心调整系数表20 3.6 金融街购物中心估价结果20 4 美晟国际广场的价值估测21 4.1 美晟国际广场可比项目的确定21 4.2 美晟国际广场可比项目成交价及平均成交价21 4.3 可比项目成交价格的调整因素22 4.4 对可比项目成交价格调整系数的说明29 4.5 美晟国际广场调整系数表30 4.6 美晟国际广场估价结果30 5 金树街的价值估测31 5.1 金树街可比项目的确定31 5.2 金树街可比项目成交价及平均成交价31 5.3 可比项目成交价格的调整因素32 5.4 对可比项目成交价格调整系数的说明37 5.5 金树街调整系数表38 5.6 金树街估价结果38 6 C3 四合院的价值估测39 6.1 北京四合院市场简述39 6.2 可比项目的确定39 6.3 C3 四合院可比项目报价及平均报价40 2 6.4 影响其价格的主要因素分析41 6.5 对可比项目成交价格调整系数的说明46 6.6 C3 四合院调整系数表47 6.7 C3 四合院估价结果47 7 A5 写字楼的价值估测 48 7.1. A5 写字楼地上面积价值估测48 7.1.1 A5 写字楼地上面积可比项目的确定48 7.1.2 A5 写字楼地上面积可比项目成交价及平均成交价48 7.1.3 可比项目地上面积成交价格的调整因素49 7.1.4 对可比项目地上面积成交价格调整系数的说明55 7.1.5 A5 写字楼地上面积调整系数表56 7.2 A5 写字楼地下面积价值估测 57 7.2.1 A5 写字楼地下面积可比项目的确定及其地下面积成交价格57 7.2.2 可比项目地下面积成交价格的调整因素57 7.2.3 对可比项目地下面积成交价格调整系数的说明60 7.2.4 A5 写字楼地下面积调整系数表61 7.3 A5 写字楼公允价值计算 62 7.3.1 A5 写字楼公允价值计算公式62 7.3.2 公允价值计算62 7.3.3 A5 写字楼公允价值估测结果62 8 德胜国际中心写字楼的价值估测 63 8.1. 德胜国际中心写字楼价值估测 63 8.1.1 德胜国际中心写字楼可比项目的确定63 8.1.2 德胜国际中心写字楼地上面积可比项目成交价及平均成交价63 8.1.3 可比项目地上面积成交价格的调整因素64 8.1.4 对可比项目地上面积成交价格调整系数的说明70 8.1.5 德胜国际中心写字楼地上面积调整系数表71 8.1.6 德胜国际中心写字楼地下面积测算72 8.2 德胜国际中心写字楼公允价值计算 72 8.2.1 德胜国际中心写字楼公允价值计算公式72 8.2.2 公允价值计算72 8.2.3 德胜国际中心写字楼公允价值估测结果73 3 1 概要 1.1 本估价项目概述 本报告采用可比项目成交价格类比法对金融街控股公司六项自持型商业物 业（即估价标的项目）进行价值估测。它