数十年商业地产经验之凝结.docxVIP

数十年商业地产经验之凝结运营天下广州精都集团老总数十年经验凝结之商业地产“运营天下”一、商业地产之卫国模式- V) Z) Z; X3 G2 ]1、商业地产之开发模式 ( e6 G4 {, I V■卫国控股集团商业地产开发模式主要依托15家国际策略联盟、15家国际商会组织的庞大资源和10余年本人对毛泽东军事思想、孙子兵法、三国文化和沃尔玛、通用、埃索、可口可乐、麦当劳、花旗银行、日本九大商社的经营之道以及保险、期货的运作模式同戴尔卡内基的成功学研究和总结， 结合自身丰富的经历和对商业地产项目运营、企业领域的实战经验， 融会贯通、提练升华；历时五年与50余家主要的零售企业和品牌商家签订了战略合作协议，其中有12家是跨国零售企业，8家是世界500强企业，30余家各产业主力品牌商户。?N1 S ~/ n/ W+ E _在开发操作程序上注重以下四点：6 @! z* v0 Y??v, M■第一是共同选址。先和零售企业、品牌合作商户讨论后再找地，制定初步的方案，并谈妥租金，将中国的城市划分三等，每一等城市的租金是多少，然后签订合同，交纳保证金。 [/ L2 z, p/ ^/ y; Q P+ m; r2 u6 i0 x e■第二是准确定位。做好项目定位、客户定位、租售比例等。卫国多年来的经验是，商业地产最好以租为主，严格地说就是只租不售。, c/ G8 C- L6 T) T9 W( K1 c■第三是定规模。规模多大合适，不是越大越好，也不是越小越好。比如建设10万平方米，每平方米收50元，20万平方米每平方米收20元，那就不如建两个10万平方米的，中国面临的问题是求大求全。　* z/ e Z7 K% M- u/ ]! w0 f$ V* U3 k! k??Q7 y u5 R3 ^: F% Y# G2 d$ r0 j- D% ~- k■第四是招商在前。主力店一般有二三个就好，还要注意次主力店的招商。卫国的主力店有15家，次主力店有10余家，其他品牌商户就更多，基本上在招商方面不存在太大问题。7 z- y5 S2 @. \ A/ e: | L! X2、商业地产之融资模式: e7 ] s8 D6 ?通过10余个商业项目的运作与经验，卫国已逐步形成自己独特的两套融资模式：( T3 p# R/ e??E* w% q■大型商业项目融资模式：+ @2 o* S6 m W- g一是看中地块之后，我们会进行前期详细的研究，并根据项目的实际情况选择合适的战略合作伙伴，在成立项目公司之后我们会与主力店商户，次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，交纳保证金，这是我们在项目开发之前强有力的融资渠道之一。 a( `5 c4 q4 @0 D3 m$ |) l4 D! S# B8 [$ _第二条融资渠道是我们会根据项目的实际需要与否，决定是否与海外房产信托基金合作开发。, F??f L! d/ x, s _ V; Y( _: p第三条融资渠道是商铺按揭或抵押套现，将自己的资金或项目抵押贷款，套现进行经营的周转或开发新项目。4 S- R, u7 o( R i/ J( v: c4 b第四条融资渠道是商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力。+ k9 v8 h2 c p$ l% E# O- L第五条融资渠道是建筑贷款和开发贷款。这是新推行的模式。产权方面，目前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款- k??L5 Q6 ]5 o/ D/ c* E2 E) j% R {7 m- ~) h! p0 U8 D* p+ L* ]8 u只需要初级证就可以。在房地产公司与信托公司结合问题上，首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司是稳健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。/ ? [2 B3 P( e1 p7 w) `■特大型商业项目融资模式：针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，我们会进一步视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为：第一步是我们首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司Ｂ，然后通过我们卫国控股集团下属公司Ａ控制上市公司Ｂ。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，Ａ与Ｂ共同出资成立地产项目公司Ｃ。项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司Ｂ持有Ｃ的绝大部分股权；Ａ仅占小股。接下来，公司Ｃ预付土地出让金、获得四证（国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司Ｄ。