XX项目后评价报告2014-6-30.doc

XXXX项目后评价报告 XXXX建设开发有限公司 2014年06月 目 录 一、项目概况及评估综述 1 1. 项目概况 1 2．项目技术经济指标 1 3．项目开发周期 2 4．项目主要建设内容 2 5．项目运行及效益现状 2 二、项目决策要点 3 1．项目决策分析 3 2．项目商业定位 3 三、项目建设实施过程总结 4 1．项目前期工作总结 4 2．项目质量管理总结 6 3．工程进度管理工作 8 4．项目成本控制工作总结 9 四、项目后评价及改进意见 11 一、项目概况及评估综述 1. 项目概况 XXXX项目（原人才公寓楼项目）位于XX市高新技术产业园区沙河路以南，东邻明珠CBD广场，西靠市政规划道路沙苑路，南邻计生服务楼。所处地理位置交通十分便利，商业开发价值极高。项目设N1、N2两个标段，其中N1标段负责1#、2#住宅楼建设内容，N2标段负责3#、4#住宅楼建设内容。4栋楼均为一梯两户纯板式设计，楼层数均为XX层。住宅总户数为XX户，其中1#楼户型设计为：XX㎡有34户，XX㎡有34户，XX㎡有2户，XX㎡有2户；2#楼户型设计为：XX㎡有68户，XX㎡有4户；3#楼户型设计为：XX㎡有68户，XX㎡有4户；4#楼户型设计为：XX㎡有68户，XX㎡有4户。 2．项目技术经济指标 该项目总占地面积为XXXX亩，容积率为XXXX，建筑密度为32%，绿化率为40%。规划总建筑面积为XXXX平方米，其中地上建筑面积为XXXX平方米，包括住宅面积XXXX平方米，物业用房XXXX平方米；地下建筑面积为XXXX平方米，包括地下车位XXXX个，地下设备层及仓储面积XXXX平方米。 3．项目开发周期 该项目地块原为划拨土地，于2011年3月正式开工建设，后于2012年 月通过公开挂牌出让方式取得土地使用权。N1标段于2011年11月18日主体封顶，2014年4月完成初步验收， 月完成竣工验收交付使用，合同工期625天，实际工期 天；N2标段于2012年5月30日主体封顶，2014年4月完成初步验收 ， 月完成竣工验收交付使用，合同工期675天，实际工期 天。 4．项目主要建设内容 XXXX项目于2009年经市发改委正式立项备案，工程设计单位为深圳大学建筑设计研究院。2010年通过公开招投标程序，确定工程监理单位为XXXXX监理有限责任公司，N1、N2标段施工总承包单位分别为XXXX有限公司和XXXX建筑工程有限公司。项目主要建设内容包括：1#、2#、3#、4#住宅楼、地下车库、物业用房，配套室内工程有：高低压配电系统、柴油发电机组、换热站机组、无负压设备系统、风机系统、弱电智能化、消防控制系统等；配套室外工程有：道路景观绿化，室外消防、排水、采暖、天然气管网工程等。 5．项目运行及效益现状 XXXX项目于2014年5月30日具备交验条件，目前集团物业公司对小区整体管理工作已充分介入，部分业主已开始精装修。小区各项配套功能设备均已通过调试，正式进入运行状态。待所有专项工程验收完毕后，将进入竣工验收阶段。 二、项目决策要点 1．项目决策分析 XXXX项目与其北邻的XXXX项目作为非政府性投资配套项目，总占地面积共计XXXX亩，其中代征路面积为XXXX亩，净用地面积为XXXX亩，包括XXXX项目用地面积XXXX亩，XXXX项目XXXX亩。该项目总的出发点，一方面通过将XXXX项目商业化运作来获取利益，另一方面，将获取的利益作为建设资金来提供配套用房。 2．项目商业定位 为将XXXX项目商业运作最大利益化，其初始目标即被定位为打造成为本地高档住宅小区精品典范。小区所处位置位于XX市高新技术产业园区内中心地段，地理位置十分优越。经沙河路向南可进入高新区城区主干道明珠大道，向西可进入建业大道、文化南路及XX大道等城区交通枢纽要道。小区周边建好或已规划配套公共设施、商业、娱乐场所资源较为丰富。向北仅一条道路之隔有正在建设的中央公园，该公园的建好将为业主的日常休闲娱乐、散步、健身活动提供了舒适的场所。小区向东邻靠明珠CBD广场，作为规划中XX市新的商业、经济、贸易中心，明珠CBD广场的建设将为小区高档住宅精品典范的初始目标树立更高的定位，同时也将大大带动周边商业经济发展。小区靠南方向一方面配套有高新一中、高新三小等高配置、高品质学校，为小区业主孩童的教育培养提供了有力的保障；另一方面可直接进入榆溪大道直抵XX市第一医院，为小区业主的健康与安全保证提供了便捷。 三、项目建设实施过程总结 1．项目前期工作总结 前期准备工作是工程项目整个工作的重要内容，也是工程能否顺利推进的首要保证。通过对项目前期工作的梳理与分析，发现存在以下几个问题。 （一）前期项目功能定位 项目在前期功能定位方面的工作不到位，对高端精品小区的服务定位缺