2008年4月东莞楼市监测报告.docVIP

第一部分：宏观信息综述 本月透视 ■建行首套房认定标准出台 市场影响有限 中国建设银行东莞分行4月1日正式公开了一份个人住房贷款“个人须知”（以下简称“个人须知”），其中特别强调了首套房认定标准，称如果借款人家庭曾经利用贷款购房，但能证明其利用贷款所购房产已出售的，再购买房产仍算首套房。 贷款买房后卖掉再买房仍算首套房，成为这个“首套房的认定标准”最为引人关注的地方。这意味着，已结清第一套住房贷款并将该套房售出，贷款人再次申请购房贷款时，可享受首套住房贷款优惠，例如：再购房贷款首付也将从40%降低到20%或30%. 对于人均住房面积低于当地平均水平，可比照首套自住住房贷款政策执行，建行东莞分行对于东莞人均住房面积的标准界定为57.38平方米平方米（建筑面积）。 操作困难未成实际利好 根据日前公布的《2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，对东莞市人均住房建筑面积作了明确界定，即为57.38平方米。东莞三口之家户均住宅面积接近180平方米，而120平方米~180平方米，目前是东莞主流产品的面积。 表面上看，这个标准定下来，将对东莞楼市销售产生很大的积极促进作用，可以释放很大需求。但实际上由于执行困难，这个政策并不能对东莞楼市的回暖产生积极影响。银行方面同时表示，如果首套贷款房的人均住房面积低于上述标准，借款人贷款购买第二套房时，需要向银行提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，就可比照首套自住房享受优惠利率和首付。 但目前情况是房地产管理部门由于信息系统不健全等原因，往往拒绝出示家庭住房总面积查询结果，并且对于跨地区购房客户，当地房地产管理部门更不能查询到其住房情况。目前对于例如外地客户购房、第三第四套房如何操作等问题，大多数银行甚至没有出台执行细则，所以政策推行缓慢，执行十分困难，客户申请稀少。 “须知”未能在金融层面支持楼市回暖 而已全部办完出售并结清第一套住房贷款手续，再贷款购买的第二套房的借款人，现在银行业务中占比很小。“一般人都是先找好‘下家’，然后才出售第一套房子，不然房子卖出去了，自己住哪里？”银行人士如是说。并且银行的这种做法算不上政策的松动，因为早在去年第二套房的政策公布以来，东莞一些规模较小的银行针对有正常换房需求的人，就已经开始“区别对待”了。 数据显示，2月份东莞个人房贷增量为70.89亿元，较1月份的增量680多亿元下降了90%，同比2007年2月份300多亿元的增量也下降很多。而个贷仍是各家银行的重点经营区域，同时个贷也是风险较小的资产，在信贷紧缩情况下，各家银行对个贷仍会非常重视，但由于操作上不具备可行性，建行的“个人须知”并不能在金融支持的层面促使楼市回暖。 相关连接： “第二套房贷标准”各行不一 从建设银行东莞分行获悉，对于已结清第一套住房贷款并将该套房售出，再次申请购房贷款时则可享受首套住房贷款优惠。 而工行对于首套房认定则另有标准，“第二套房的认定以家庭为单位，除借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平外，再次申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。不过此人均住房面积还须报人民银行东莞中心支行审批，同意才按此标准。”工行有关人士表示，“对于‘已结清第一套住房贷款并将该套房售出，贷款人再次申请购房贷款，仍算第二套。” 交通银行相关士表示：“现在没有收到任何通知，还是严格按照央行的要求执行第二套房贷政策。如果真有松动就是全国都有变化，不会这家银行执行这个标准，那家银行执行那个标准。”该人士还表示，如果变动了，交行将及时制定应对措施，以保持产品的竞争力。 中行一负责人则表示，现在存在较大争议，不过目前仍按照监管部门的“通知”执行。同时也不排除根据市场变化作出调整。 ■房价急挫 断供风险开始显现 由于楼价不断下调和房地产需求的萎缩，以及，面临巨大的资金压力导致银行坏账 07年7月 2008年5月 面积 120 120 单价 7000 4800 总价 840000 576000 首期 168000（按两成） 税费 30800（税费约3.67％） 1.3万（税费约2.17％） 月供款 5050 从去年7月到08年的5月供款总额 5.05万 已支付款总计 249300 剩余需支付款 590700（继续供款总额） 589000（房屋重置成本） 当继续供款总额﹥房屋重置成本，则断供现象开始出现 断供将使市场各方全输 购房者与银行签订的借款合同中，发展商往往是保证人。在购房者(借款人)出现”断供”后，银行一般会先要求发展商承担”回购”责任。基于利益关系，一般情况下，当购房人无力继续供楼时，大部分发展上还是愿意与购房者解除合同，直接收回该房，代购房人(借款人)向银行偿还债务的。购房者应与发展商签订终止商品房买卖合同协议,并经公证,然后到房管