合肥政务区项目市场报告08年8月..docVIP

合肥市政务区项目市场分析报告 ——****** ****地产顾问机构 2008年8月10日 № 目 录 第一部分 房地产宏观政策研究 1.1 全国房地产重点调控政策解析 1.2 合肥房地产政规 1.3宏观调控下的合肥楼市 第二部分 合肥市宏观经济情况 2.1 合肥市城市概况 2.2 合肥市经济增长（GDP）与人均GDP增长情况 2.3 合肥市城市总体规划 2.4 合肥近期规划——“141”战略规划 第三部分 合肥市房地产市场综述 3.1 土地市场分析 3.2 商品房整体开发情况 3.3 合肥市住宅市场分析 3.4 合肥地产市场的未来走向 第四部分 政务区概况 4.1 区域概况 4.2 区域文化特色 4.3 区域景观特色 4.4 区域人居环境 4.5 区域交通网络 第五部分 区域楼市分析 5.1 区域楼市的发展历史 5.2 区域住宅供应量分析 5.3 区域住宅销售量分析 5.4 区域住宅成交价格走势 5.5 区域住宅市场竞争研判 第六部分 项目分析 6.1 综合经济指标 6.2 地块区位 6.2 项目地块现状 6.3 地块周边环境分析 6.4 项目SWOT分析 第一部分 房地产宏观政策研究 本部分从宏观政策方面来分析项目所处的市场大环境，以及在宏观调控影响下不断变化的合肥市场，以明晰本项目所处的大的行业氛围及小的竞争态势，对明确项目自身定位，为产品及营销实施定好基调。 1.1 全国房地产重点调控政策解析 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 发布日期：2007年1月日国家税务总局：《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率不再全部按60%的税率计征。解读：按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。显然，该政策的锋头直指开发商的囤地现象。然而，累进税率并没有阻挡住开发商疯狂拿地的行动。毕竟，相比提高的土地增值税，拥有土地后所带来的巨大利润更具诱惑力。不断上涨的房价，则令购房者再次体会到“羊毛出在羊身上”的道理。政策一出，惹得当时的地产股应声大跌最立竿见影的政策：2007年3月：《物权法》对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。首先，在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，《物权法》规定，不动产可以适用善意取得。解读：《物权法》已于年10月1日正式实施。或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧《宪法》在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。政策关键保护公民私有财产：2007年5月2007年1月主要内容：在年5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。而半年后出台的《目录》则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。：连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵式。中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的？中国的房价到底是不是由外资炒高的？比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。温家宝总理的一番解释，或许正是对“限外令”最好的注释——“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。”国土《办法》规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地土地储备机构通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而可以缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，这样就能够有效防止闲