奇峰 清华源三期商业物业 可行性勘测报告.docVIP

奇峰·清华源三期商业物业 可行性勘测报告 核心导读 通过对项目周边及沙坪坝商圈商业研究，认为本项目适合打造以学生为主题、具有特色性的一站式服务商业。 鉴于本项目区域位置以及自身经济技术指标，我机构在业态以及租金售价上作简单分析： 根据项目所处区域以及市场判断，本项目客户群体将锁定于项目周边各大高校学生、科教工作者以及周边常住客户人群； 鉴于项目客户群体的定位，项目业态规划则主要以休闲娱乐、酒店服务以及小型超市为主体； 根据周边二手商业销售价格及租金可判断，本项目负一层商业售价可达30000元/㎡，一层、二层商业销售价格分别达50000元/㎡、35000元/㎡；而三层、四层租金将分别达60-80元/㎡·月、35-50元/㎡·月 。 目 录 1 项目地块商圈饱和指数 4 1.1沙坪坝商圈基本情况 4 1.1.1商圈介绍 4 1.1.2商圈发展情况 5 1.1.3商圈范围 5 1.1.4商圈交通状况 6 1.1.5商业规模 6 1.2 行业结构 7 1.3 零售业业态构成 7 1.3.1 百货店概况 8 1.3.2 购物中心概况 8 1.3.3 专业店及专卖店概况 8 1.4 餐饮业业种构成 9 1.5 休闲娱乐业业种构成 9 1.6 各类服务业业种构成 9 1.7 各大型网点分布情况 10 1.8 空间分布情况 11 1.9 环境分析 11 1.10 发展趋势 12 1.11领域观点 12 2选址地块周边人口密度 13 2.1 理论覆盖范围人口容量 13 2.2 实际核心商圈范围分析 13 2.3 项目覆盖范围内口容量风险评估 14 2.4 领域观点 15 3.选址地块交通道路 16 3.1道路情况分析 16 3.2 周边公共交通情况分析 17 3.3 领域观点 17 4客流情况特点 18 4.1道路客源导入特点分析 18 4.2 项目周边自然人流情况分析 18 4.3 领域观点 19 5.选址地块建筑物可视效果 19 5.1 项目建筑可视效果分析 19 5.2 项目建筑可视效果风险评估 20 5.3 领域观点 21 6 选址竞争对手分布情况 22 6.1 竞争对手分布情况对比 22 6.2 竞争对手基本情况 22 6.3 竞争对手业态规划 23 6.4 竞争对手租售情况 24 1 项目地块商圈饱和指数 1.1沙坪坝商圈基本情况 1.1.1商圈介绍 沙坪坝区位于重庆市西部，面积396平方公里，全区人口91.42万，城镇人口91.42万，城镇化率达100%，是重庆市主城区中成型较早的行政区。其中既有为数众多的教育、医疗等系统的高收入人群，又有来自全市甚至全国各地的年轻学子。随着教育产业的蓬勃发展，沙坪坝地区的消费力呈现整体走强且向多元化方向发展的态势。 而沙坪坝商圈以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，辅以南开步行街，目前商业营业面积超过万平方米（包含新盘）。经营商品包括百货、家电、IT产品、图书、休闲娱乐等。由于该区云集为数众多的教育、医疗等系统的高收入人群，又有来自全市甚至全国各地的年轻学子，消费力呈现整体走强且向多元化方向发展的态势。商圈以步行街、广场为依托，分布众多零售百货商家及专业市场，商业结构逐渐完善。该商圈目前有重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、立洋百货、王府井百货、家乐福超市、国美电器、苏宁电器、商社电器、赛博数码广场、华宇时尚商业街、三峡广场等。1.1.2商圈发展情况 1997年以前，南开老步行街独挑大梁，楼盘多为单一的单体住宅。1997年，三峡广场开始兴建，沙坪坝商圈才逐渐开始真正成型，尤其是2000年后，重百沙坪商场、明日广场等数个大型商场接踵而出，商业氛围日趋浓郁，房地产发展随之“嬗变”，进入商住楼盘开发为主的战国时代，一个个优秀知名楼盘风起云涌，沙坪坝商圈一跃而成为重庆最炙手可热的房地产板块。 1.1.3商圈范围 以三角碑商业步行街（三峡广场）和绿色文化广场、名人雕塑广场为核心，北至重大，南至火车北站，东至汉渝路，西至陈家湾。 1.1.4商圈交通状况 沙坪坝商圈是北碑、双碑、井口通往渝中区、九龙坡区及江北区的必经要道，地理位置优越，即有从沙坪坝往返各主城区域的直达公交路线，又有其它主城区域中转途经路线，陆路交通非常发达。 但是由于沙坪坝到达主城其他区域的距离较远，花费时间较长，使得沙坪坝商圈成为主城区相对独立的商圈。同时，随着杨公桥立交的竣工通车，沙坪坝石门立交改造1，2期工程的相继完成，以及牛滴滨江路的通车，沙坪坝将完全打通与东南西北向各区域的联系，交通堵塞现象将得以改观。 1.1.5商业规模 沙坪坝商圈板块内步行街历史久远，商圈发展较为成熟，区域性特征较为明显，自成一体。以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，大型卖场比比皆是，商圈目前较大规模的商业企业有百货8家（重百商场、重百电器、新世纪百货、王府井百货、嘉茂