案例6从流动性看房价房地产周期的上行阶段已走得差不多了1.DOCVIP

案例6 从流动性看房价：房地产周期的上行阶段已走得差不多了 一、经济增长、房价上涨与人口流动之间关系 从长期看，经济增长就是一种人口现象，因为在拉动经济的三大生产要素中，人力资源是最重要的要素。从80年代初至2010年，中国经济能维持10%左右的高速增长，与农业人口大量向第二、第三产业转移有关，农村廉价劳动力和不断提升的劳动力素质，支持经济持续高增长。 流动人口规模的增加，不仅促使经济高增长和房地产业繁荣，而且还带来土地价格和房价的不断上涨，因为人口迁徙就是城镇化的过程。 在2000-2010年间，我国人口迁徙总体方向是从西往东流动，这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口为1670万左右，到2010年增加到2300万左右，新增630万左右，增幅为38%；北京2000年的人口为1380万，至2010年达到1960万，增加580万，增幅为42%；深圳2000年常住人口为700万，至2010年增加至1035万人，十年共增加335万人，增幅为48%。这三大城市的常住人口在2000-2010年增速，分别是京津冀地区、长三角地区和珠三角地区最大的，同时，房价涨幅也是全国各大城市中位居前三的。 不过，2011年之后，新增农民工数量出现了回落，与之相随的是GDP增速连续六年的回落，同时，房地产开发投资增速也从2010年33%的峰值开始回落。2015年房地产开发投资增速只有1%，五年内增速回落如此之快，真是叹为观止。尽管2016年房地产开发投资增速反弹了，但今年再度回落应该是大概率事件。既然从长期看经济增长是人口现象，且楼市能否持续向上也取决于经济增速的变化，故研究人口的流动性与年龄结构的变化，有助于判断经济增长趋势和房地产牛市的拐点。 二、以农村人口转移为特征的城镇化近尾声 关于人口的流动性，主要关注两个指标，一是新增外出农民工数量，按国家统计局定义，离开乡镇去外面打工的就算作外出农民工，哪怕同一个县内的农村劳动力在不同乡镇间流动，都纳入到外出农民工统计范畴。2015年中国新增外出农民工数量只有60万，2016年进一步降至50万，比上一年仅增长0.3%，与2010年新增800万及增长5.5%相比，出现巨幅下降，这说明时下离开乡镇的农民工几乎都没有了。二是流动人口数量，2015年中国的流动人口首次减少近500万，2016年继续减少了200多万。 这两大指标已经连续两年接近于零或负值，意味着以农村人口转移为特征的城镇化已经接近尾声，城镇化进程更多地表现为本乡本土的城镇化。如根据国家统计局公布的数据，2015年的户籍人口城镇化率为39.9%，2016年达到41.2%，增长1.3%，但城镇化率仅从56.1%上升至57.35%，增长1.25%，说明去年的城镇化率的提升基本是靠农村户口转为非农户口来实现的，并非迁徙人口导致 。 不少人强调中国的城镇化率提升空间还很大的理由是户籍人口城镇化率还很低，因此长期看好房地产。但把本乡本土的农村户口改为城镇户口，并不能显著提高这些家庭的收入水平，也没有导致这些家庭的迁徙，为何会认为户籍人口的城镇化才是真正的城镇化，并可以推动房地产业的发展呢？全球城市化都没有户籍人口城镇化的概念，户籍人口城镇化其对经济的影响很小，对房地产更是如此。 三、中国城镇化率难以达到西方水平 2010年之后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。如上海的户籍人口中，60岁以上老年人的比重已经接近30%，但同时，上海人口流入速度也大幅放缓，“十三五”规划建议和2040年人口发展规划均要求上海常住人口控制在2500万，这意味着2010-2020年，上海人口的净增长不足前一个10年的三分之一。2015年北京的常住人口仅增加19万，2016年只增加了2.4万，且外来常住人口减少了15万。对超大城市实行人口控制或是人口流入减少的原因之一，但人口流动速度的整体放缓，却与超大城市的人口政策关联度不大，而与人口老龄化及农村可转移劳动力的大幅减少有关。 根据2015年国家统计局提供的数据，中国农民工的平均年龄已达38岁，高于所有劳动力平均年龄36岁的水平，也就是说，农村不仅存在可转移人口的减少问题，还有较大比例的中年人口存在“叶落归根”的需求，因为国家统计局公布的2015年数据，1.7亿外出农民工在务工地购房的比例只有1.3%，而目前的高房价更让他们失去购房能力。 流动人口数量的减少问题已在今年各省市的政府工作报告中有所揭示：几乎所有大城市或经济发达省份的人口流入量都在减少。过去有些人口流入大省如江苏，2016年常住人口只增加22万，这主要靠本省的新生人口所做的贡献，来自外省市新增人口的流入非常少。此外，像合肥、厦门等去年房价涨幅较大的城市，人口流入量也有放缓趋势。显然，这与国家的人口导向政策无关。 因此，当前