旅游地产大连南沟温泉度假村项目前期规划..doc

南沟温泉度假村前期规划 目 录 一、项目概述 3 二、资源优势分析 4 1、外部优势 4 2、内部优势 4 三、规划与经营项目建议 5 1、战略规划 5 2、主要经营项目建议 5 2.1温泉会所 7 2.1.1温泉浴城 7 2.1.2康体理疗中心 8 2.1.3商务会议中心 8 2.1.4风味餐厅 9 2.2温泉别墅 9 2.3生态农庄 11 2.4室外娱乐场 11 2.5温泉度假酒店 12 2.6室内温泉 12 四、市场分析、预测 13 1、行业分析 13 2、市场分析 15 2.1商务会议客户 15 2.2旅行团客户 16 2.3度假疗养客户 16 3、营销推广 17 3.1开发建设期的营销推广重点 17 3.2实际运营期的营销推广重点 18 五、项目投资经济分析 20 1、度假村内各项目的具体收支及回收期分析 20 1.1温泉会所 20 1.1.1投资总额 20 1.1.2营业收入 21 1.1.3营业成本 22 1.1.4利润 22 1.1.5投资回收期 23 1.2温泉别墅 23 1.2.1投资总额 23 1.2.2营业收入 23 1.2.3营业成本 24 1.2.4利润 24 1.2.5投资回收期 25 1.3生态农庄 25 1.3.1投资总额 25 1.3.2营业收入 25 1.3.3营业成本 25 1.3.4利润 26 1.3.5投资回收期 26 1.4室外娱乐场 26 1.4.1投资总额 26 1.4.2营业收入 26 1.4.3营业成本 27 1.4.4利润 27 1.4.5投资回收期 27 1.5温泉度假酒店及滑雪度假酒店 27 1.5.1投资总额 28 1.5.2营业收入 28 1.5.3营业成本 28 1.5.4利润 29 1.5.5投资回收期 29 1.6室内温泉、高尔夫球场、山地马场及其他建筑 29 2、度假村整体利润总额及投资回收期 30 2.1利润总额 30 2.2投资总额 30 2.3静态投资回收期 30 六、投资建议 31 1、项目的优势与风险 31 1.1项目的优势 31 1.2项目的风险 31 2、投资建议 32 项目概述 南沟温泉度假村规划区域位于前黄路以西，侨山墓园以南，西至翔龙山庄，总占地面积136万平方米（2040亩）。该规划以《大连森林公园规划》为依据，从旅顺中路进入前环路华侨农场南沟区域。为了避开侨山墓园对整个区域的影响，规划建大型广场进入，分两条主干路形成区域内部回路。该规划主要以旅游休闲为主，分为三个区，即：休闲活动区（度假活动中心，林海滑雪场，体育休闲活动山庄）、旅游度假区（艺术会馆、温泉度假村、养生茶道山庄）、生态游览区（养生谷度假山庄、翔龙山庄）。 其中林海滑雪场（占地777亩）和翔龙山庄（占地37.1亩）为已营业项目，其他为待建项目。 资源优势分析 外部优势 南沟温泉度假村规划区域附近没有其他休闲度假场所，能够有效的聚揽客源。大连市现有的温泉度假村均已兴建多年，从现代化程度、建筑美观以及配套设施上来看，南沟温泉度假村均有较大优势。 内部优势 南沟温泉度假村与大连市其他温泉度假村相比，内在的优势更加明显。首先，大连市属于北方城市，冬季温度较低，属温泉度假淡季，但是南沟温泉度假村建有林海滑雪场，能很好的招揽客源，做到淡季不淡，另外也可以兴建室内温泉池，在滑雪运动后，享受室内温泉，将成为冬季一大看点；其次，南沟温泉度假村不是单纯的温泉疗养、旅游度假，还包括高尔夫球场、山地马场、植物观赏园等设施，属于综合型休闲度假场所；最后，南沟温泉度假村规划区域内建有翔龙山庄以及养生谷度假山庄，与其他温泉度假村单纯的周末游相比，南沟温泉度假村的经营模式、客源更加多元化。 规划与经营项目建议 战略规划 目前，大连市内已开发的温泉度假村的战略定位多以“健康、休闲”为宣传主旨，单纯突出温泉的医疗效果及度假村的基本功能而已，定位内涵过于狭隘。另外，由于战略定位的雷同，游客无法区分出若干温泉度假村的区别，从而导致市场竞争激烈，顾客忠诚度低，温泉度假村的盈利水平低。随着新的温泉度假村的不断开发，原有的温泉度假村面临着设备老化，服务项目缺乏创新等问题，经营上陷入尴尬的局面。因此，为了把握旅游者的消费趋势，延长温泉度假村的产品生命，增大盈利空间，提高利润水平，南沟度假村的战略规划除了要充分挖掘温泉的独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，充分利用度假村内的自然山林资源，结合温泉这种独特的自然地底资源，在食、住、行、游、购、娱各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点，为旅客提供健康、休闲、丰富的“自然假期”。 主要经营项目建议 这里所说的经营项目，是指除林海滑雪场（包括其配套经营项目）和翔龙山庄外，其他的经营项目。