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无锡凤翔馨城提案报告.
无锡凤翔馨城2005年提案报告市場背景分析
一、区域市场状况分析
????由于天一城一期40万平米,中环国际40万平米等大盘的规划,北片量体供应不足的供应局面已经开始改变,本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。
????区域市场内低档次的多层是主流产品(众多的安居房和经济适用房),小高层及高层供应量逐步上升,客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。
????此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘,天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘,将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。
????附近楼盘规划多位多层,小高层,高层,联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。
?????目前周边的价格在2900元/平米左右。但随着北片的开发升温,房地产价格的走势必将冲破3000元/平米的大关。
????整个市场以区域客占绝大数,房地产市场属于起步阶段。存在发展空间,但上浮趋势不够明显,一年中市场上涨在300元/㎡左右,还跟不上大市场的涨幅。
???无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未到3000元,具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。
区域市调个案
项目名称 天河花园二期 天河花园别墅 清华雅居 天一城(一期) 位置 凤翔路西侧
北环路南 凤翔路西侧
北环路南 北环路与凤翔路
交界 天水路,北环路 产品类型 小高层、多层 别墅 多层(局部安居房) 小高层,高层,独栋别墅,联排别墅 主力面积 125-130㎡ 225-320㎡ 110㎡;140㎡ 96-200㎡ 主力总价 29万 125万 32万;40万 —— 单价范围 1980-2620元/㎡ 4650-6500元/㎡ 2800-2900元/㎡ —— 平均单价 2400元/㎡多层
2650元/㎡小高层 6000元/㎡ 2850元/㎡ 未开盘 交房方式 毛坯现房 毛坯现房 毛坯现房 厨房,卫生间装修
二、竞争区域分析
1、盛岸板块
盛岸路区域板块同属北区,未来本项目在推案的时候肯定会,房地产起步早于项目所在区域,目前主要个案有左岸星光,盛岸花园,英伦皇家花园等。目前,新开个案价格在3400-3500元/平米。产品多为多层,小高层。
供应量:
项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园(三期) 总建面积(㎡) 一期5.1万,二期5万 23万 16万 产品规划 多层,小高层 多层,小高层 小高层 开盘时间 一期2004.2 2005.3 2004.11
2004年该区域,仅第一季度就推出12幅土地共计151.88万平方米土地,预计在今后的两年内,此版块的的住宅供应量将超过100万方。
价格:
诉求重点:
项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园(三期) 诉求重点 高品质的法式风情生活社区 盛岸西路大型居住板块前沿;英式皇家园林设计。 远离城市,享受生活
24.2%的低密度
2、惠山新城板块
惠山新城板块是项目主要的竞争区域,应其主力客源与项目的客源重叠,都是以区域客户为主,惠山新城良好的规划前景和市场升值预期,将会是项目产生重要潜在竞争区域。目前该区域的代表楼盘是中环国际(金都花园)
供应量:
目前惠山新城区内的在售楼盘只有位于惠山新区行政中心政和大道998号中环国际,总建筑面积42万平米。
项目名称 中环国际(一期) 总建面积(㎡) 一期15.5万,二期15万 产品规划 多层,小高层 开盘时间 一期2004.9
二期2005.6
价格:
目前该项目的均价在2900元/平米左右。二期开盘价在3000元/平米以上
诉求重点:
项目名称 中环国际(一期) 诉求重点 未来的CPD中央行政区,CBD中央商务区,CLD中央居住区
3、东亭板块
对于市区客户来讲,东亭板块和项目区域将会是有一拼的两个区域。东亭地区的规划远景,升值潜力无疑对客户来讲很有吸引力。因此,我们对东亭板块也进行分析。
供应量:
项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑 华夏之春 总建面积(㎡) 2.5万 1.4万 一期11.8万
二期6万 26万 2万 产品规划 多层,小高层 多层,小高层 多层,小高层 多层,小高层 小高层 开盘时间 一期2004.9 2005.3 2003.12 04.11 2004.6
价格:
从上表可看出,目前在售个案价格在3600元/平米左右,预估新开个案的价格将会靠近4000元/平米,高于项目所在区域2800-2900左右的均价。项目所在区域目前具有价格上的优势。
诉求重点:
项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑
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