无锡凤翔馨城提案报告..doc

无锡凤翔馨城2005年提案报告市場背景分析 一、区域市场状况分析 ????由于天一城一期40万平米，中环国际40万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供应局面已经开始改变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。 ????区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。 ????此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。 ????附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。 ?????目前周边的价格在2900元/平米左右。但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将冲破3000元/平米的大关。 ????整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在300元/㎡左右，还跟不上大市场的涨幅。 ???无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未到3000元，具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。 区域市调个案 项目名称 天河花园二期 天河花园别墅 清华雅居 天一城（一期） 位置 凤翔路西侧 北环路南 凤翔路西侧 北环路南 北环路与凤翔路 交界 天水路，北环路 产品类型 小高层、多层 别墅 多层（局部安居房） 小高层，高层，独栋别墅，联排别墅 主力面积 125－130㎡ 225－320㎡ 110㎡；140㎡ 96－200㎡ 主力总价 29万 125万 32万；40万 —— 单价范围 1980－2620元/㎡ 4650－6500元/㎡ 2800－2900元/㎡ —— 平均单价 2400元/㎡多层 2650元/㎡小高层 6000元/㎡ 2850元/㎡ 未开盘 交房方式 毛坯现房 毛坯现房 毛坯现房 厨房，卫生间装修 二、竞争区域分析 1、盛岸板块 盛岸路区域板块同属北区，未来本项目在推案的时候肯定会，房地产起步早于项目所在区域，目前主要个案有左岸星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。目前，新开个案价格在3400－3500元/平米。产品多为多层，小高层。 供应量： 项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 总建面积（㎡） 一期5.1万，二期5万 23万 16万 产品规划 多层，小高层 多层，小高层 小高层 开盘时间 一期2004.2 2005.3 2004.11 2004年该区域，仅第一季度就推出12幅土地共计151.88万平方米土地，预计在今后的两年内，此版块的的住宅供应量将超过100万方。 价格： 诉求重点： 项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 诉求重点 高品质的法式风情生活社区 盛岸西路大型居住板块前沿；英式皇家园林设计。 远离城市，享受生活 24.2%的低密度 2、惠山新城板块 惠山新城板块是项目主要的竞争区域，应其主力客源与项目的客源重叠，都是以区域客户为主，惠山新城良好的规划前景和市场升值预期，将会是项目产生重要潜在竞争区域。目前该区域的代表楼盘是中环国际（金都花园） 供应量： 目前惠山新城区内的在售楼盘只有位于惠山新区行政中心政和大道998号中环国际，总建筑面积42万平米。 项目名称 中环国际（一期） 总建面积（㎡） 一期15.5万，二期15万 产品规划 多层，小高层 开盘时间 一期2004.9 二期2005.6 价格： 目前该项目的均价在2900元/平米左右。二期开盘价在3000元/平米以上 诉求重点： 项目名称 中环国际（一期） 诉求重点 未来的CPD中央行政区，CBD中央商务区，CLD中央居住区 3、东亭板块 对于市区客户来讲，东亭板块和项目区域将会是有一拼的两个区域。东亭地区的规划远景，升值潜力无疑对客户来讲很有吸引力。因此，我们对东亭板块也进行分析。 供应量： 项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑 华夏之春 总建面积（㎡） 2.5万 1.4万 一期11.8万 二期6万 26万 2万 产品规划 多层，小高层 多层，小高层 多层，小高层 多层，小高层 小高层 开盘时间 一期2004.9 2005.3 2003.12 04.11 2004.6 价格： 从上表可看出，目前在售个案价格在3600元/平米左右，预估新开个案的价格将会靠近4000元/平米，高于项目所在区域2800－2900左右的均价。项目所在区域目前具有价格上的优势。 诉求重点： 项目名称 华夏绅泰苑 华夏万泉苑 蔚蓝都市花园 金锡帝景苑