某地产公司评估报告工作草稿..doc

内部资料 注意保密 某地产公司评估报告工作草稿 借 款 人：广州合生XX房地产有限公司 项目名称：“XX南苑”项目 广东省分行营业部评估部 二○○二年四月 主评估人：XXX 评估小组： 第一章 借款人评价 第二章 项目建设条件评价 第三章 市场评估 第四章 项目投资估算与筹资评价 第五章 偿债能力评估 第六章 贷款风险分析 资料提供单位：广州市广州大道支行 印 制：广东省分行营业部评估部 目 录 第一章 借款人评价 一、借款人概况-------------------------4 二、经营者素质评价---------------------5 三、经济技术实业评价--------------------5 四、股东评价--------------------------6 五、资产负债分析------------------------------6 六、盈利能力分析------------------------------8 六、现金流量分析-------------------------------8 七、信用状况评价----------------------------------8 第二章 建设条件评价 一、项目建设概况及规模-----------------------------8 二、项目审批手续及进度------------------------8 第三章 市场评价 一、市场现状及发展趋势-------------------------10 二、市场竞争分析-----------------------------11 三、发展前景----------------------------------12 第四章 投资估算与筹资评价 项目总投资估算----------------------------12 筹资来源-------------------------------------14 项目效益及偿债能力评价 项目财务效益评价-------------------------------14 项目敏感性分析--------------------------------15 借款人偿债能力----------------------------------15 第六章 贷款风险与效应评价 贷款项目风险度测算------------------------------------16 贷款效应及风险----------------------------------------16 第七章 项目贷款综合评价 项目贷款综合评价--------------------------------------18 第一章 借款人评价 一、借款人概况 1、合作公司概况 广州合生XX房地产有限公司(以下简称合生XX公司)是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生XX公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务所有限公司---- 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。 20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生XX公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。 2、经营范围及规模 该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“XX雅苑”一街之隔。合作项目规划总用地面积为48,29