金色年华营销整合提案a.ppt

谨呈：宝鸡市海纳房地产开发有限公司;——本项目如何赢得市场的青睐？ ——本项目如何实现最大的利润？ ——本项目如何打造自己的品牌？; 在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合——从规划设计、建筑施工、户型设计、环境绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用！从而达到利润最大化。;我们共同的目标;（一）市内房地产市场现状分析 （二）卧龙寺客户市场调查分析;（一）项目营销总体策略 （二）项目阶段性媒介计划 （三）销售分期的安排;1、宝鸡市房地产市场发展态势;方位:;3、区域房地产市场发展态势;（二）卧龙寺客户市场调查分析（第一部分）消费群体调查;① 实用型： A、功能齐全 B、配套完善 C、交通便利 D、生活便捷 E、离上班近、学校近、医院近 　F、居住舒适 ② 享受型： A、功能齐全 B、配套完善 C、环境要好 D、档次要高 E、安防要好F、彰显身份 ③　投资型： 　　A、功能齐全 B、配套完善 C、利于办公 D、人气要旺 E、地段要好 F、商业氛围 Ｇ、交通、购物便利 据目前卧龙寺消费人群和居住生活水平来看，本案目标客户群可确定为实用型和投资型，项目消费档次即定为中高收入人群。;1、潜在消费者年龄特征;2、家庭收入状况;3、家庭人口结构;4、购房动机分析; 5、消费者购房类型; 6、消费者希望的购房面积;项目名称; 项目价值判断：交通便利、环境优越 、潜力无限，可做商住综合开发 目标客群置业现状分类： 首次置业：企事业单位职工、公务员、私营个体户、县区富裕 人群占60%. 二次置业：私营企业主 （煤矿、工程承包商等） 和周边市区 投资者并想改善居住条件者占40%. 目标客群收入档次分类： 中端消费人群家庭月收入4000元以上：比例占85%， 高端消费人群家庭月收入8000元以上：比例占15%； 主要竞争对手：华辰凤凰城（托斯卡拉）\三迪世纪新城 ;（一）SWOT分析;（一）项目SWOT分析;3、项目的机会点oppoitunities;4、项目的威胁及困难点threats; 结 论 二;（二）项目定位;产品定位;户型配比;项 目 卖 点 集 结; 本区域半径50公里以内，26----50岁之间，家庭月收入5000—6000元企事业单位职工、政府公务员、私营个体户、私营企业主 、周边县、区、镇房产投资者及富裕人群 ;（四）市场定位; 据本案的地理位置，交通条件、小区规划、客户定位、周边物业竞争等各方面因素， 通过楼层、套型价差，及时消化较差的房源，吸引人气，迅速回款，降低风险。 控制各楼层的价格差，并提升项目外包装，使视觉价值超越实际价格，以期产生价格势能，为后期的价格调升提供基础。注重建筑风格环境景观，使物超所值，控制价格系数，产生价格势能，价格稳步调升，实现利润最大化。; 产品的价格与产品的使用价值相符合，物有所值。 维持先期基本资金运作，保证后期最大利润创收。 低开高走，小幅频涨，稳步上升。 设定景观，楼层、朝向系数。 ;2、详细的推盘节奏与前期销售价格地制定; 因户型没有最终确定，所以详细的产品销售配比、总价值推算日后完善！;4、总体销售价格定位; ;6、促销优惠; 第一阶段 试销阶段 定价原则：价格暂不公开，试探市场反映。 第二阶段 公开期 定价原则：开盘缓慢上升，保证运转资金的回笼。 第三阶段 强销期 定价原则：高价塑形象，付款创佳绩。 第四阶段 持续期 定价原则：微利运作，盘活余房。 ; 结 论 三;（一）销售建议;销售建议;被忽略的成败关键; 对于一个个案来说，售楼处作为一个窗口，将直接影响到销售的业绩。对于消费者来说，售楼处是体现一个楼盘品质，开发商实力，品位的第一印象，一个好的售楼处能够直接吸引客户的注意力。是个案推向市场的第一步。一个好的售楼处，它可以直接体现个案的策划思路，突出其优势所在，在VI视觉系统中占有一席之地。 ; 由于选取的地