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保利_合肥政务区ZWQTB-033地块营销定位及品牌策略报告销售推广方案 Making change “苹果公司一直致力于生产消费者想用的产品。乔布斯似乎总能够了解行业下一步会向什么方向发展，他拥有难以置信的品味和高雅。” ——比尔 盖茨 创建imac 引领了电脑时尚的潮流 创造iPod 影响了不只一代人的生活方式 创新iphone 让整个世界都为之疯狂的手机 1997重返苹果的乔布斯以iMac，让连续亏损5个季度的苹果在1998年上半年扭亏为盈。 2004年iPod的全球销售额突破45亿美元，到2005年下半年，苹果公司已销售2200多万台iPod数字音乐播放器。 2008年iPhone仅上市近4个月，就跻身全球智能手机前三强，并直接开始挑战手机龙头诺基亚。 Apple的启示 从“贩卖产品”到“贩卖生活” 策划汇报导读 现有价值研判 市场机会寻找 整体定位方向 物业发展建议 物业发展建议 住宅市场环境 市场机会研判 客户样本分析 城市的视角 项目思考 项目整体定位 现有品牌开发商竞争现状 企业的视角 项目的视角 定位前的思考 项目核心问题 项目初步定位 机会点分析 核心发展战略 客户定位 营销推广计划 项目推售计划 城市的视角 板块 区位地理属性 区位属性描述 规划功能定位 当前发展阶段 老城区 市中心 老城核心区位，无可替代的资源积累优势 城市核心商圈 高度成熟阶段 政务新区 新市中心 多区交汇的枢纽性区位，政府全力主导的CBD板块，规划配套资源优越 城市新核心商圈 快速成长阶段 滨湖新区 新市中心 政府全力打造的新城核心区，资源投入巨大 商办，居住功能为一体的新城核心区 快速成长阶段 本项目所在的合肥政务新区，属合肥三大中心级板块，具有多区交汇的枢纽性区位，政府全力主导的CBD板块 政务区 本案 三大中心级板块对比 定位前思考一/城市的视角 但项目位于政务区边缘地带，周边商业、娱乐休闲等生活配套欠缺，道路交通体系不及政务区核心地段完善，区位优势不明显。 科学大道 习友路 合九铁路 集贤路 城市的视角 政府新区板块04年俯瞰 政府新区板块09年俯瞰 两淮豪生大酒店 项目 政务区核心区 定位前思考一/城市的视角 定位前思考二/企业的视角 沿海城市的战略布局日趋完整，将加大对二三线城市的布局，完善整体战略布局，产品领先、高调品牌目标 保利地产 全国分布图 北京、上海、广州、天津 杭州、成都、重庆、沈阳、南京 长沙、青岛、武汉、长春 大连、常州、福州。。。。。。 保利终于来到了合肥、来到了辽阔的安徽市场 同策观点： 保利地产合肥1号作品 = 保利品牌落地安徽样本作品 企业的视角 长三角 珠三角 中部--沿海产业 转移承接 过渡带 团派孙金龙05年起任合肥市委书记，大刀阔斧搞改革：先是”大拆违，大接访，大招商“，再是”大发展，大建设，大环境“，创造了神奇的合肥速度。 定位前思考二/企业的视角 皖江城市带战略：2010年1月，国务院批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，安徽沿江城市带承接产业转移示范区建设纳入国家发展战略。这是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划，是促进区域协调发展的重大举措，为推进安徽参与泛长三角区域发展分工，探索中西部地区承接产业转移新模式，也为中部地区加速崛起点燃了助推器。 保利以前瞻性视角抓住皖江城市带发展机遇，以合肥作为支点，撬动整个安徽市场 企业的视角 【企业意义】如何在万科、万达 、华润、绿城暗战中实现独特品牌形象脱颖而出 【项目意义】项目的高楼板价与区域售价之间的突出矛盾 如何操作实现理想的利润与现金流 定位前思考三/项目的视角 项目的视角 政务区项目 = 保利地产合肥1号作品 = 保利品牌落地安徽样本作品 本项目核心问题界定 核心问题点：如何解决弱势市场下，大型非优势地段居住型项目的营销定位 ，从而实现项目“利润创造+企业品牌落地”双重目标？ 关键问题点一： 市场强手如林，强势品牌贴身肉搏，保利 如何从竞争中突围？ 项目核心问题界定 解题方向：品牌策略 解题方向：产品策略 关键问题点二： 高地价背景下，如何打造具有市场竞争力 产品，并实现快速去化？ 项目解决方案/品牌策略 合肥，一个欠发达的二线城市 众多品牌开发企业凭借强大的品牌影响力，逐渐受到市场关注。 品牌开发商落地合肥品牌策略如何树立？ 思考： 项目解决方案/品牌策略 金色名郡 金域华府 品牌开发商 明星楼盘 全方位的宜居产品提供者 项目营销定位 幸福里 紫云府 橡树湾（在建） 营造高品质的家 恒大城 恒大华府 以实景景观为特色，强调感官体验 万达广场 天鹅湖万达广场 高尚的一站式品质生活 百合公寓 玉兰公寓 翡翠湖玫瑰园 强势的产品，深入人心 万科 华润 恒大