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天地源木塔寺项目发展概念策划9795 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 天地源木塔寺项目 发展概念策划 2006年7月29日 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 研究框架 市场 策略 开发 投资 高新区市场环境 项目市场定位策略的选择 开发建议及指标设定 建安成本及经济效益估算 土地价格的敏感分析 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * PART1 市场 如何看待项目所在高新区市场的发展 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 高新区市场发展现状 高新区的市场地位（供求特征） 高新区的价格特征 高新区的产品特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 高新区处于中高端市场 市场地位 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 高新区占据西安主要的市场份额 供应 从目前在售楼盘数量看，高新区集中了西安最大量的在售楼盘，占全市30%，是商品房的强势市场 需求 高新区商品房成交量平稳增长，05年的成交量达到73万平方米 商品房成交量占全市的比例保持在15%左右 单位：万m2 2000-2005年高新区商品房成交情况 西安各区主要在售楼盘分布情况 市场地位（供求特征） 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 35-55万中高端市场基数大，同质化竞争激烈 目前，高新区主要在售楼盘的总价范围集中在35-55万/套，所占比例达到46%，市场竞争激烈 总价为55-80万的高端市场所占比例仅为14%，市场竞争相对较小 高新区主要在售楼盘总价分布 （套数） 高新区中高端市场主要在售楼盘情况 价格特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 50-80万的高端市场份额增大 50-80万的总价区间呈现上升趋势，由05年年底的22%上升到30%，增长达8%，高新区的细分市场逐渐向高端发展 05年年底和06年年中高新区在售楼盘总价对比 （套数） 2005年底 2006年中 价格特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 开始出现价格两极分化 3500 4000 4500 单位：元/m2 5000 中华世纪城 城市风景 阳光曼哈顿 中天花园 云顶园 紫薇馨苑 紫薇臻品 绿地世纪城 中海华庭 产品综合素质 以中海、绿地为代表的外地品牌开发商以突出产品品质和高水平的开发理念树立高新区一级价格梯度： 均价：4200-4700元 以本地开发商为主的第二价格梯度： 均价：3500-4000 价格特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 高品质、高价楼盘逐渐得到市场认同 中海华庭和绿地世纪城的销售状况良好 中海华庭的销售速度为30-40套/月 绿地世纪城的销售速度为60-70套/月 产品特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 物业类型价格梯度特征明显 高新区在售楼盘的物业类型主要以高层和小高层为主 物业类型的售价最高为多层，其次是小高层，高层 产品特征 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 小结 高新区保持较高的市场份额， 市场承载力较强 稳固的市场基础保证有 大量的住宅需求 35万-55万中高端市场基数大，竞争激烈 50-80万高端市场处于培育期，份额开始增大 高新区产品面临升级发展，差异化、高舒适度和高品质的物业类型市场认同较高 3500-4000元价格集中，以本地开发商为主 4200-4700元，以为外地品牌开发商项目为主 高质、高价楼盘市场认同度较高 物业类型价格梯度明显，产品更加细分 高新区开始往高端市场发展， 50-80万高端市场竞争层面相对平缓 与外地品牌发展商竞争， 树立本地企业鲜明的品牌形象 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 影响高新区市场未来发展的因素 从市场后续供应的角度 从区域需求发展的角度 从竞争区域市场的角度 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 高新区开发范围扩大，由成熟区向新区拓展 从市场后续供应角度 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 后续供应集中新区，成熟区土地稀缺 成熟区后续建筑面积约37万平方米 新区后续建筑面积约1070万平方米 从市场后续供应角度 项目处于成熟居住区向新区延伸的过渡地带，土地价值高 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 新区价格增长迅速，带动高新区土地价值提升 新区在售楼盘价格对比 高新区土地价格 从市场后续供应角度 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 高新区后续供应量大，竞争激烈 从市场后续供应角度 天地源木塔寺项目发展概念策划研究 | Page * 品