上海同策新乡绿都温莎城堡项目营销策划方案2011 233PPPT.ppt

;市场部分;; 引 言 宏观背景篇 区域市场篇 别墅专题篇 客户研究篇; 自2010年以来，政策调控频频趋紧，地产市场风云变幻；为验证本项目前期定位能否适应近一年多新乡市场的变化，3月底4月初郑州公司对新乡市场进行了最新一轮的调研工作。 通过对市场主要在售项目的深度调研和别墅竞品的成交客户分析，我们认为目前支撑定位的经济、市场、客户层面因素并无根本性变化，过去的一年市场基本上按照预期方向稳定发展。;宏观背景篇;房地产市场·2010年; 一季度居住用房投放主要集中在东区 东区共投放住宅1768套、投放面积22.42万平方米，环比分别增长142.52%、356.68%，同比分别增长12.47%、16.48%； 一季度商品住宅成交持续走高 一季度共成交商品住宅2675套、面积30.85万平方米、金额11.27亿元，同比分别增长25.06%、27.65%、55.66%； 2011年别墅潜在供应量 2011年别墅潜在供???量达到26万平米。其中联盟新城预计8月开盘，一期体量达到8万平米；绿地迪亚庄园预推体量达到5万平米。;2010年新乡整体市场各季度供销形势趋于平衡，全年供销比达到 1.12:1，投放面积略大于市场需求，市场竞争趋于激烈。 ; 2010年新乡市场均价首次突破3000元，达到3175元，同比增长17.95%。; 引 言 宏观背景篇 区域市场篇 别墅专题篇 客户研究篇;板块划分;区域对比;区域市场篇;区域市场篇;区域市场篇;区域市场篇;总结; 引 言 宏观背景篇 区域市场篇 别墅专题篇 客户研究篇;别墅专题篇;萌芽期，新乡的别墅在从2000年之前开始以自购宅基地建房方式出现，完全处于无序状态。 以启明小区为代表，小区规模很小，几乎没有绿化。别墅造型各异，都以独栋的形式出现。 ;探索期，2001年—2003年，政府部门开始集资筹建别墅，并联合了较有实力开发商。 以辉龙阳光城为代表，当地称为公务员小区，小区规模较大，开发商的参与使小区规划较为合理。;探索期，以辉龙阳光城的成功带动部分小开发商开始筹建别墅区。 以绿荫别墅小区为代表，小区地段较好，部分为个人自建，部分为公司开发，但由于开发商水平有限，建筑风格、质量、外立面都不能令人满意。;成长期，2005年—2007年，别墅成为最热门的高端产品形态。 以温泉假日公馆为代表，小区地段较好，规模较大，一期为别墅，现还有其他形式产品即将上市。;*;市场在售别墅项目一览;市场在售别墅去化情况(1);市场在售别墅去化情况(2);市场在售别墅项目面积对比;市场在售别墅项目成交价格对比;别墅项目价值点对比分析;;一、绿地迪亚庄园;新乡新南城豪华别墅区，欧洲风情低密度社区 点评：社区整体规模很大，建筑密度较低，较为纯粹的欧式建筑风格，超低容积率的几乎纯独栋别墅区成为项目最大亮点。;;配套： 毗邻和平大道， 临近新乡一中、第一卫校、育才小学。 自建北大附中幼儿园。;;点评： 南北进深短，布局合理。客厅、餐厅分离，厨房、卫生间集中北面，充分利用阳光、空气的流通； 首层，3.8米超高大客厅，隐蔽式楼梯；二层，设有家庭休闲间，房间与露台连接，采光通风； 地下室，独立车库的设计与内楼梯相连，出入便捷。 缺点： 二楼主卧面积较小，二楼交通面积占用过多;项目小结;二、橡树湾;北美原乡院墅 点评：社区整体规模较大，建筑密度较低，所标榜的北美建筑风格不够纯粹。;建筑单体为北美风格，增加彩色塑钢中空玻璃窗等现代化设计元素。;配套： 毗邻和平大道，南三环、青龙路、107国道 定制高尔夫球场、五星级酒店、室内游泳馆、羽毛球馆、KTV……;;点评： 地下室，独立车库的设计与内楼梯相连，出入便捷，下沉式庭院满足地下室采光通风；户型布局合理。卧室大多与露台相连，满足生活需求，赠送面积多。 缺点： 南向二层三层均设置卫生间，稍显浪费。 ;项目小结;三、联盟新城;新乡新兴区域高档住宅区 点评：社区整体规模较大，由建业集团开发。黑川纪章以“共生”理念设计。;项目色彩使用黑白灰的搭配，使外立面显得简洁大气。;配套： 项目目前区位较差，周边并无相关生活配套。 紧邻东外环，预期未来交通会比较便利。 ;联盟新城别墅户型;项目小结;四、绿茵河畔泊郡;园林水岸别墅 点评：社区整体规模很大，由于项目坐落在原生态园里，社区绿化很有氛围。;涂料配合瓷砖的用料，黑白灰的色彩搭配凸显出新中式的特色，外立面表现比较丰富。;配套： 新乡市十中、白鹭幼儿园、凤泉区幼儿园、凤泉区医院，凤凰山…… ;;绿茵河畔泊郡户型点评;项目小结;经过近十年的发展，新乡别墅产品整体规划趋于稳定，但整体水平与一线城市差距明显，发展商开始重视项目景观、建筑风格、社区配套和物业服务等多维度的的产品打造； 高端标杆项目占据