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深圳市金融产业服务基地及配套道路（平安大道） 房屋拆迁补偿估价报告 估价报告编号：深目 录 内 容 页 次 一、致委托方函 1 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 3 （一）估价的假设 3 （二）估价的限制条件 3 四、估价结果报告 5 （一）委托方 5 （二）估价方 5 （三）估价对象概况 5 （四）估价目的 6 （五）估价时点 6 （六）价值定义 7 （七）估价依据 7 （八）估价原则 8 （九）估价方法 8 （十）估价结果 9 （十一）估价人员 9 （十二）估价作业日期 9 （十三）估价报告应用的有效期 9 五、估价技术报告 10 （一）个别因素分析 10 （二）区域因素分析 10 （三）市场背景分析 11 （四）最高最佳使用分析 13 （五）估价方法选用 13 （六）估价测算过程 14 （七）估价结果 25 六、附 件 一、致委托方函 深圳市龙岗区平湖街道办事处： 承蒙委托，我公司对权利人廖金友拥有位于深圳市龙岗区平湖街道新南社区永昌街21号的测绘编号为PA0054-501永久性房屋、构筑(附属)物、室内自行装修装饰（二次装修）进行价值评估，估价目的是为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令第161号）、《龙岗区实施深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法若干规定（试行）》(深龙府[2007]114号)等有关政策、法律法规和《房地产估价规范》，以及我公司掌握的市场资料及长期积累的估价经验，结合委托方提供的资料，依据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，对影响估价对象价值的因素进行综合分析，评定估价对象于估价时点2008年0月1日￥551,208伍拾伍万贰仟贰佰壹拾肆元整（详见《估价结果汇总表》）。 估价结果汇总表 估价对象 测绘编号 工程量 单位 评估单价 （元/㎡) 评估总值（元） 永久性房屋 不符合“一户一栋”政策，按市场评估价计算 PA0054 142.2 ㎡ 3,760 534,672 构筑(附属)物 --- --- --- --- 2,518 室内自行装修装饰(二次装修) --- --- --- --- 15,024 合计 --- --- --- --- 552,214 备注：1、2、3、1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》161号）及进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5、估价人员已对估价对象进行了实地查勘。 6 中国注册房地产估价师： 中国注册房地产估价师： 三、估价的假设和限制条件 （一）估价的假设条件 我们评估的是在深圳市有关拆迁补偿条件下的现时公开市场价值，即该房地产于估价时点，以完全产权为前提，在公开市场上可以实现的合理销售的最佳价格。估价假设： 1、估价对象是完全产权的房地产，即该房地产可以在公开市场上自由转让； 2、自愿销售的卖主； 3、有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑房地产性质和市场行情进行议价； 4、在此期间房地产市场将保持稳定； 5、不考虑特殊买家的额外出价； 6、在进行评估时，我们没有考虑该房地产可能因为债权限制和负有法律义务性质的开支而影响其价格，同时，我们假定在一定时期内，建筑市场的建筑材料价格和人工成本基本稳定，不会出现较大波动而影响房地产价值； 7、与查勘日期物业状况一致1、评估结果仅为本次拆迁补偿提供参考。2、)以私房完全产权状况下市场评估价格进行估价必须符合： ⑴不完全产权的，原村民符合一户一栋政策，超过480㎡的建筑面积； ⑵不完全产权的，原村民一户多栋房屋； 2）⑴符合原村民在原农村用地红线内所建私房符合“一户一栋”原则、未超过480㎡的⑵本拆迁项目规定的应当按照普通商品住宅交易平均价格进行估价的其他住宅。 3）拥有完全产权的商品住宅； 第161号、本报告所披露的权属仅以委托方提供的确权资料为准；室内自行装修装饰人是以现场查勘时，经权利人承租人相关人共同签确认的《》为依据，本公司未对其归属进行认定，不对由此引起的任何后果承担责任。 、估价对象的土地面积、房屋建筑面积、结构等有关数据及相关信