由空间管控走向政策分区管控的“三旧”改造专项规划.docVIP

精品论文 参考文献 由空间管控走向政策分区管控的“三旧”改造专项规划 东莞市城建规划设计院 523129 摘要：现有“三旧”改造专项规划编制的探索基本局限在空间结构、用地布局、功能引导、密度分区、改造时序等传统物质空间层面的控制引导，一直以来都缺失系统化的政策管控研究。为在“三旧”改造工作，加强对特定资源的差别化对待，东莞市“三旧”专项规划编制结合现有规划编制存在的问题及底线管控思路，划定发展底线（产业保障区、历史文化及特色保护区、生态保护区），为城镇未来发展负责；划定改造核心区，避免房地产遍地开花；划定战略统筹区，预控战略资源，强化政府统筹，推动高水平开发；并提出各政策分区的管控要求，实现从“平均用力”到“差别化”的管制要求。 关键词 ：“三旧”改造专项规划，空间管控，政策管控，政策分区 一、背景 经过改革开放三十多年的快速发展，东莞建设用地规模，远高于国际警戒线（占总用地的47.7% ），面临着土地资源紧约束、公共服务配套缺乏、生态环境不断恶化、生活品质逐渐下降等问题。通过“三旧”改造是破解土地瓶颈、优化空间结构、提升服务配套能力、促进生态环境改善的必然之路。过去五年东莞在“三旧”改造中进行了积极的探索，取得了一定成绩，但是也产生了大量的问题。2013年，东莞出台《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见 东府办〔2013〕151号（以下简称《意见》）》。结合《意见》,东莞构建了城市更新——专项规划——年度计划——单元规划的常态化的规划管控体系，明确“三旧”改造专项规划作为总体规划的“专项规划”，是完善和实施总体规划的重要路径，成为统筹“三旧”改造项目的纲领性文件。 二、广东省其他城市“三旧”改造专项编制规划与实践 1、“三旧”改造专项编制规划关注重点 《广州市“三旧”改造专项规划》明确旧城、旧村和旧厂的分类改造模式与要求，提出分类管控指引。针对“三旧”改造用地提出用地性质、开发强度、建设密度、城市风貌特色营造、历史文化保护等方面的空间管控要求；制定近期重点行动计划，建立“三旧”改造近期建设项目库。 《深圳市城市更新专项规划》明确了城市更新的目标，并从更新方式、改造功能、密度分区、城市设计、基础设施等多视角提出规划控制引导，制定了规划引导计划。特点：采用次区域为载体的规划方法，次区域规划图纸以用地功能为基底，附加政策属性的表达，包括重点发展地区、优先更新地区、策略整备地区、生态改善地区。 深圳市空间分区图 《中山市“三旧”改造专项规划修编》针对改造用地从改造功能、密度分区、城市设计、基础设施等多视角提出规划控制引导；特点：结合城市发展方向，划定143个“三旧”改造控制单元，指导下一层面的“三旧”改造工作。 用地布局图（中山市） 2、存在问题 （1）关注的空间管控，缺少政策保障机制 “三旧改造”专项规划的探索基本在空间结构、用地布局、功能引导、密度分区、改造时序等传统物质空间层面指导，缺失相应的配套政策引导。 （2）依标图建库线调整而调整规划，专项规划随意性大 以标图建库线（三旧改造用词，指每宗三旧地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立三旧监管数据库；是广东省三旧改造政策实施中的一个重要基础内容））划定改造分区，在标图建库线改变后，则改造项目无法报批，需要修正专项规划，而标图建库线半年即可修正一次，意味着专项规划也需要随着标图建库线的调整而调整，导致专项规划随意性大。 三、东莞市的“三旧”专项规划实践 1、“三旧”专项改造编制历程 （1）运动式推进阶段（2009-2012年） 根据粤府〔2009〕78号文规定，“三旧”改造政策三年有效。为抢抓政策机遇，东莞市要求各镇街、各部门结合职责范围，创造条件推动“三旧”改造。 为创造条件推动“三旧”改造，市属各部门全面放松管控，很多不合理的改造诉求都给予满足，《东莞市“三旧”改造专项规划（2010-2015）》严肃性受到极大挑战，规划确定的用地布局、开发强度、公共配套、道路交通、历史文化保护等刚性控制内容不断被突破，也给市场产生了错误的预期；哪里都可以改造，改造方向、改造强度由市场决定，导致“三旧”改造的全面失控。 “三旧”改造用地规划图（2010版专项） （2）微调政策阶段（2012-2013年） 在运动式推进过程中