房地产项目前期配套工作小结.docVIP

房地产项目配套工作小结 一、配套工作的各个阶段 1、项目建议书阶段 （1）地块开发意向 选定地块，通过协议、招标、竞拍获取土地开发权。中标人或最高应价人签定土地出让合同并支付定金后、凭出让合同向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。 土地费用（不包括土地出让金）包括土地补偿费、拆迁费、大市政配套费（可不包含）等，可通过协商分阶段支付。 （2）市场调查及营销策划 总体调查 宏观上：区域经济环境、人口状况、供求状况、市政规划、区域人文历史环境、市场优劣势分析 微观上：竞争市场、生活配套设施、客源分析、环境分析、交通状况 相关上：建材市场、设计、施工、勘察、监理、中介咨询等相关行业 具体调查 同类楼盘的供应量、空置率、实际价格、销售状况的好坏及原因、购买者的兴趣及层次、对购买者有吸引力的价格、最好销的房型和面积等 调查报告的内容 市场：经济、人文、人口、市政等综述；竞争市场；供求状况；客源分析；市场优劣势分析 环境：市政规划；交通；生活设施配套；环境优劣势分析 规划定位分析 可行性分析 个案市场分析及预测 （3）方案竞选 邀请三家以上的设计院提供方案，应重点满足规划技术要求、总体创意。 （4）提交项目建议书 30亩以上先报区计委，由区计委交市计委批复。提交资料包括项目建议书申请、项目建议书、设计方案及主要经济技术指标、。批文要求自批准之日起至可行性研究报告批复，有效期为两年。若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，项目建议书批文即行失效。 项目建议书的主要内容包括： 建设内容（设计方案提供指标） 分期建设计划 建设总投资 同时应作出相应的估算分析 2、可行性研究、设计阶段 （1）勘察、设计招标 有资质可自行办理招标，否则需委托代理招标。 首先办理建设工程报建表及建设项目IC卡。 需提交资料：领表格填写、营业执照、资质证书、立项批文、选址意见书等。 发放招标文件、提交方案、专家评审。 发放中标通知书、签约。 （2）初步设计方案调整、选定 内容包括： 规划总平图 经济技术指标：占地面积、建筑面积（住宅、地上、地下）、容积率、建筑密度、绿化率、停车位（机动、非机动）、幢数（层数）、户数 建筑设计（平立剖面图、房型图） 结构设计说明 环境设计说明 交通设计说明 供水、排水、供电、煤气、消防设计说明等 （3）用地预审报告 向房地局提交用地预申请表（领表）、营业执照、资质证书、法人代表证书或委托书、项目建议书批复、原房屋土地权利人房地产权证、土地协议或批文、地块示意图及方案图。本报告有效期1年。 （4）上水、排水（雨、污）、电、煤、通信、道路路口、有线电视等市政、公用配套征询 向各公司提交征询申请、项目建议书批复、设计方案等资料。 上水： 给水管网系统由引水管道、水厂、水库、输水干管（500毫米以上）、配水支管（300毫米以下）及用户组成。 给水需用量估算（新建最大量）：一般住宅230升/人·日、高级公寓500升/人·日、商业25升/建筑平方米、办公15升/建筑平方米、工业20升/建筑平方米。 办理红线内《接水前期业务办理记录卡》（用水征询）提交资料：项目批文、书面征询报告、综合管辖线图、地形图、总平面图。批复意见有三种，直接批复同意接水、需做供水技术方案、需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划，且红线外有工程需付费）。 办理红线内正式申请资料（开工后、竣工前6~8个月）：申请用水报告、接水前期业务办理记录卡、项目批文、消防给水批文、门牌号批文、新型墙体材料协议书、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、扩初设计中给排水、消防给水章节、市政管辖线图地形图（1：500各2份）、小区总平面图及给排水总平面图（1：500各2份）各单体给排水施工图、蓄水池泵房水施工图。 小区红线外市政道路上的上水排管工程，应提前按计划（上水公司内部施工计划、掘路计划、住宅局市政设施建设计划等）实施，并接通施工用临时用水。 上水公司的主要工作流程为：正式受理编号、现场勘察、审批、发单、收费、设计、通知接水、施工、竣工。 上水公司总揽住宅建设配套费（320元/m2或小区包干批文、免征证明）的交付情况，情况未明确则不接水。 排水（雨、污）： 雨水排放有两种方式：一是排出法，即通过雨水管道集中，经雨水泵站排入河湖；二是收集循环利用法，即通过雨水管道汇于蓄水池，略加沉淀过滤，经泵站输入送水管进入家庭作为二级冲洗用水。 污水处理有五种方式：一是通过污水管道集中经污水泵站输入城市污水合流管，排入远离城市的大水体稀释（主要方式）；二是通过污水管道集中直接送入污水处理厂，经二级处理后排入自然水体（主要方式）；三是集中于化粪池，投放好氧菌，经过滤等简易处理，排入自然水体，沉淀污泥半年清运（现代城市禁用）；四是集于蓄粪池，环卫车定期清运到别处处理