科普知识-物业管理实务及范例精解.pdf

物业管理实务及范例精解 第一章 物业管理前期工作 第一节 物业前期管理概论 一、物业前期管理的观点 对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物 业 的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也 是 这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房 地 产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设 计 和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因 素 。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从 管 理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如 现 在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及 水、 电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱 怨， 又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选 择 好 物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使 规 划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。 物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发 挥 最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋 营 销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管 理 模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展 的 居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过 程 效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。 这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形 成 前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理 的 内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。 物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方 法， 因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进 行 的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物 业 的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择 适 当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引 力 度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲， 物 业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会 从 使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地 选 择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要 求 ，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争 以 获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的 管 理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘 或 选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩 序， 能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企 业 来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软 件 建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商 的 需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。 二、物业前期管理的必要性 (一)减少使用中的后遗症 物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物 业 管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性 能、 设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建 筑 商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之 限 制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步 或 交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视