第六部分 市场分析方法26p.pptVIP

竞争能力分析举例 内容 权数 本项目 城南某新区 本区某项目 中心城区其他地段 区位 0.35 5 1 5 5 物业管理 0.1 5 5 3 5 环境 0.35 5 5 4 3 容积率 0.2 1 5 3 3 功能得分 15.75 4.2 3.6 4.05 3.9 功能系数 1 0.267 0.229 0.257 0.247 清水房售价 22300 5500 4800 6000 6000 成本系数 1 0.247 0.215 0.269 0.269 价值系数 ? 1.081 1.065 0.955 0.918 根据租金推算售价的方法 销价=租金×（1+iC）T/[（1+iC）T-1]×iC 式中： iC——基准收益率 T——土地使用权年限 举例：iC取8%，T=68,合理租金400元/平方米 售价=400×12.43=4972元/平方米 iC取6%，则： 售价=400×16.35=6540元/平方米 竞争能力分析与产品定价方法之二从开发商角度用类比方法分析 类似地块楼面地价资料 序号 地块坐落 面积 容积率 中标价 时间 方式 楼面价 1 玻纤路7号（油墨厂部分） 5528 1.25 2142 2004.1.10 挂牌 3100 2 市区枣市街150号、151号 13553 2 8600 2004.5.17 拍卖 3173 3 西园路16号（原苏州轴承厂、铸件厂） 102147 1.2 39800 2003.10.26 拍卖 3247 4 虹桥路6号（原苏州电声厂、打字机厂） 19703 1.2 9050 2003.7.31 拍卖 3828 5 苏福公路148号 89207 1.6 38200 2003.10.26 拍卖 2676 6 高新区运河路西、玉山路北侧 63606 1.6 31000 2003.10.26 拍卖 3046 类似地块最低售价及本项目售价分析 项目 盈亏平衡点 内部收益率10%临界点 开发成本 售价（元/M2） 售价（元/M2） （元/M2） 苏福公路148号 5220 5594 4915 高新区运河路西、玉山路北侧 5649 6071 5342 ? ? ? ? 项目当前售价分析结论： 从购房者角度分析，本项目所处地段与高新区运河路西地块相当，目前该地段当前平均售价5600元，上述地块尚未开盘销售。略低于该地块的盈亏平衡点5649万元。本项目当前售价按5600元计算。 四、项目评价价格预测 由当前价格预测项目一期工程开盘时的售价： 第t年价格=当前定价（1+价格变动幅度）t 较悲观估计=5600（1-8.1%）1.5=4934（元/M2） 最可能值=5600（1+5%）1.5=6025（元/M2） 最乐观估计=5600（1+10%）1.5=6400（元/M2） 项目基本分析第一期开盘单价取6000元/M2 五、销售策略 策略一：在销售价格与销售速度之间找出平衡点。 1、统计各个项目的售价与销售速度； 2、找出售价与销售速度之间的相关关系 3、根据要求的速度制定合理售价 策略二：打心理战 1、针对买涨不买跌消费心理，先低后高 2、针对追求时髦的消费心理，先高后低 房地产E网 第六部分 市场分析方法 第一节 市场分析的作用及难度 第二节 市场分析的目标 第三节 行业分析方法 第四节 项目分析方法 第五节 房地产市场分析举例 第一节 市场分析的作用及难度 1、投资必须以市场为导向 投资必须有回报，回报来自市场，不尊重市场规律，就不会有回报。 2、两个重大参数直接与市场有关 经济评价中四个重要参数，产量和售价两个直接与市场有关。 3、难在市场是只无形的手 很难看见，但影响无处不在。 第二节 市场分析的目标 市场分析目的：将产品以最合适的价格卖出去 研究对象：销售数量、销售价格、营销策略 相关关系：销售数量与销售价格存在价格弹性 营销策略：为实现计划销量和售价提供保证 研究重点：可研和项目评估主要是销量和售价 商业计划书、实施阶段加营销策略 第三节 行业分析方法 分析目的：掌握宏观趋势 源头分析：带动行业发展的相关行业，影响因素，影 响因素的变化趋势，用统计数据说话。 主要分析内容：需求量趋势分析、供应量趋势分析、