建筑物区分所有权基本问题之探究研究.pdfVIP

140民商法理论与审判实务研究 建筑物区分所有权基本问题之探究 甘肃省兰州铁路运输中级法院张志伟李德福 自19世纪初叶迄至20世纪60年代，建筑物区分所有权已为英美法系与大陆法系各 国民事立法所普遍确立，并由此成为各国民法学界研究的热点。随着我国城市化建设进程 的加快，为解决城市居民的居住问题，并使城市土地得以有效利用，实现土地利用的立体 化，中高层区分所有建筑物的兴建，已成大势所趋。因建筑物区分所有权所引起的权能纠 纷以及与之相关的物业管理问题接踵而至，但迄今为止，我国理论界对此问题仍缺乏深 入、细致的研究，立法上也尚无明确规定。有鉴于此，本文试图对该领域中若干基本问题 作以探究，以期有益于我国建筑物区分所有权制度的建立和完善。 一、建筑物区分所有权名称之比较与选择 关于“建筑物区分所有权”一词的表述，各国立法例上不尽相同。日本与我国台湾均 称之为“建筑物区分所有权”，德国和奥地利称之为“住宅所有(wohnungSeig∞t唧)”， 法国称之为“住宅分层所有权”(1a prop—riefeparetag苍auparapan锄朗tS)”，瑞士称之为 “楼层所有权(StockⅥ啊kSeig肌t哪)”，加拿大、澳大利亚称之为“单元住宅所有权”。美 of erS}lipdwelling—house)”。关于这项不动产所有权名称的表述尽管各国有异，但其实质 内容相同，都是对建筑物的某个特定部分所享有的所有权的抽象概括。然而从比较法和语 义上看，笔者认为在上述名称中，日本与我国台湾立法采用的“建筑物区分所有权”最为 合理、科学。其理由如下： 1．“住宅所有权”中的“住宅”，辞书上解释为“住家的房屋”据此解释“住宅所有 权”是指对“住家房屋的所有权”。这样，无论是一座供住家用的无楼层的平房，抑或一 栋供住家用的高楼大厦，均可视为“住家房屋”，两者并无实质区别。然而，前者是单一 权利主体对整个平房所享有的所有权，并不发生建筑物区分所有权问题；后者是多个不同 的所有人分别对整栋高楼大厦的特定部分所享有的所有权，从而发生了区分所有权问题。 可见“住宅所有权”外延太宽，以至于把所有对住家房屋的所有权包括起来。 2．“住宅分层所有权”和“楼层所有权”从语义上均可理解为“对住家的房屋的某一 楼层的所有权”，这种所有权不过是建筑物区分所有权之一种，即对横向分割的区分所有 建筑的所有权。但建筑物区分所有权除了这种类型外，还有对纵向分割和纵横结合上分割 的区分所有建筑的所有权，即连栋住宅(分间)所有权和(分套)住宅所有权，用其来表 述建筑物区分所有权，同样不能涵盖所有的建筑物区分所有权，也不准确。 3．“单元住宅所有权”仅指左右纵割的分套住宅所有权，用其来表述建筑物区分所有 三、物权篇 141 权，亦不能涵盖所有的建筑物区分所有权。 4．“公寓所有权”中的“公寓”为外来语，它是指由数个分立住宅组成，且每一住宅 必需在用益上可以独立的成为一个寓所的建筑物。据此解释：那么一座一层楼的由独立寓 所所构成的公寓，其权利人可以分别对其寓所享有所有权，他们之间并不发生区分所有权 问题。所以，“公寓所有权”的表述同样不准确。 5．“建筑物区分所有权”这一名称由1896年《日本民法典》第208条所规定，系效 仿、取法于法国民法典，而我国台湾民法第799～800条关于建筑物区分所有权的规定， 则是直接因袭了日本民法的规定。其中的“区分”，日语为“公尢”相当于汉语的“分 类”、“划分”、“区别”的意思。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他 部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，它既包括分层住宅所有权，又包括连栋住 宅所有权，还包括分套住宅所有权，它适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。① 因此，由梁慧星教授负责起草的中国民法典草案采用了建筑物区分所有权这一名称，它能 够比较恰当地概括这种不动产所有权形式，且不致产生歧义，不失为最佳的表述语，笔者 甚为赞同。 二、建筑物区分所有权概念的几种学说的介绍及其评析 (一)几种学说介绍 建筑物区分所有权自产生迄今已有悠久历史，但关于意义的界定，各国基于不同的政 治、经济及法律理念，形成了诸种不同的认识，主要有以下几种学说： 1．一元权说 又称“单一要素说”，“狭义区分所有权说”。它又