沭阳县房地产市场调研与项目方案可行性分析.doc

沭阳县房地产市场调研 及 项目方案可行性分析 2006年11月 目 录 前言-----------------------------------------------------------3 第一篇、沭阳县概况调查------------------------------------------4 1.1沭阳县历史、文化---------------------------------------------4 1.2城市概况----------------------------------------------------6 1.3城市经济发展状况-------------------------------------------10 1.4城区建设总体规划-------------------------------------------14 第二篇、市场宏观调查研究---------------------------------------20 2.1沭阳县区域经济状态分析和研究-------------------------------20 2.2沭阳县城房地产状况分析-------------------------------------24 2.3沭阳县城商品房市场分析-------------------------------------28 2.4沭阳县城二手房市场需求特征分析-----------------------------29 2.5沭阳县城商品住宅市场发展前景分析---------------------------31 第三篇、市场微观调查研究---------------------------------------34 3.1市场现有项目调查-------------------------------------------34 3.2市场现有项目分析-------------------------------------------75 第四篇、购房者调查分析-----------------------------------------82 4.1调查概况---------------------------------------------------82 4.2客户群特征分析---------------------------------------------83 4.3客户群需求分析---------------------------------------------85 4.4调查小结---------------------------------------------------98 第五篇、地块总体发展构思与产品开发建议-----------------------102 5.1城南地块项目----------------------------------------------103 5.2城东地块项目----------------------------------------------116 结论---------------------------------------------------------125 前 言 ?沭阳县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大、小三角的中心处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。沭阳是全省人口最多、陆域面积最大的县。沭阳是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县和科技先进县。县内新河镇2000年被省花木协会评为花木之乡，颜集镇2001年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。沭阳客观、真实、准确地反映调查成果沭阳县沭阳县沭阳夏商时属徐州，周时属青州，春秋末期为鲁国南境，战国时属楚国，秦初属薛郡，后属郯。西汉置厚丘县，隶属东海郡，立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国，领厚丘、阴平、建陵等11县。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄贲，另置僮县。 梁武帝天监五年，废僮县，置僮阳郡。东魏孝静帝武定七年（549）改僮阳郡为沭阳郡。北周建德七年（578）始定沭阳县名。隋文帝开皇年间隶属海州，唐高宗总章元年（668）改属泗州，咸亨五年还属海州，明洪武年间隶属淮安府，清世宗雍正二年（1724）改属海州府，民国2年属徐海道，民国17年至37年属东海专员公署、徐海行政公署；民国29年秋，中共淮海地委对境内区划作了较大调整，分设泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、东海县抗日民主政府、灌云县抗日民主政府，隶属淮海区专员公署；1949年5月，撤销东海、潼阳、泗沭县，原辖区划归沭阳县，宿迁部分辖区划给沭阳，