龙洲湾地块-房产开发项目可行性研究报告.doc

龙洲湾地块 [可行性分析报告] 重庆北大资源地产 [XX年7月] 第一部分 项目背景 一、巴南区概况 巴南区幅员 1825 平方公里，人口 86 万。该区为西向辐射线起点，重庆“二环八射”中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境。具有重庆南部门户枢纽、串联外围组团、衔接城市中心的功能和优势。 该区的功能规划定义为宜居、宜商、宜业、宜娱、宜游的城市生态园林区域，以制造加工业、旅游业和农业为其支柱产业。 宜居、休闲、畅通、生态是未来巴南发展的重要方向，在主城其他各区快速发展的同时，巴南区终于发力，凭借自身独有的森林、温泉、重庆南大门等资源和地理优势，巴南提出“打造山水之城、建设宜居巴南”的发展口号，逐渐进入主城核心居住板块的行列。 二、龙洲湾概况 政府200亿打造龙洲湾新城区，从2003年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。 龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。 据了解，整个龙洲新区总占地面积约10平方公里，分为A、B两个区开发，各约7500亩。规划区内有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸及沿江绿化景观，1000米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合性城市发展区，是重庆的南部新城。 第二部分 项目概况 一、宗地区位 宗地所属位置位于重庆市巴南区龙洲湾新城规划区。 项目建设用地面积为658亩，北侧为李家沱花溪工业园区,南面为龙洲湾城区开发中心，西侧靠长江，对面是茄子溪港，东面是巷子口，靠近内环快速。项目地属坡地，内部高差较大，紧靠滨江路，是巴南新区规划中居于核心区域，地理位置优越。 二、宗地现状 四至范围 北侧：荒地，待开发（远处为花溪工业园） 南侧：重庆渝港汰白粉股份有限公司 西侧：临江，对面是茄子溪港 东侧：附近是荒地，较远为建设集团新区 三、宗地周边环境分析 1、区域环境 龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接 巴南区经济发展建设一度较为落后，以第一第二产业为其主要支柱产业，区域建筑大多老旧，整体形象较差，市民评价较低，但最近一两年，该区域有快速发展势头，目前，在渝南大道两侧以家居、汽摩、服装三大业态为主，有铠恩家居名都、西部汽车城、渝南汽车超市、麒龙服装城等品牌卖场。 3、区域轨道交通规划 板块内现有市政道路设施较好，多条城市干道贯穿其中，是重庆的南大门，在未来规划中，巴滨路、轻轨2、3、8号线与“四桥四隧六路”及“六横六纵十连线”将使本区成为重庆南部交通枢纽。 在此基础上，巴南区政府将投资60亿元将巴南打造为南重庆的交通枢纽，巴南交通优势将日益显现。4、区域资源 规划巴南在2020年内建成11个温泉，成为温泉度假胜地。这11个温泉包括：东温泉小镇、南温泉主题公园、东海温泉汤山别墅、凤凰谷时尚温泉小镇、御龙桥生态温泉度假区、汇景湾生态温泉度假区、金龙湖温泉度假区、升坪坝温泉度假区、丰岩温泉度假区、龙洲湾温泉酒店、铜锣山温泉度假区。巴南区力争在2015年发展成为国家级旅游度假区，2020年发展成为国际温泉度假区。 坐拥重庆4大温泉其二的东温泉，南温泉，被评为中国温泉之乡。 四、区域规划 1、规划范围龙洲湾新区所在地以前是一片山林和荒地，阻隔着巴南与主城的“亲近”。目前，该新区占地面积11平方公里，其中A、B区各约5.5平方公里。A区基础设施已基本完善，引进二级开发企业20多家，已开工建设房地产面积300万平方米，已建成160万平方米，完成投资50多亿元。B区已完成整体招商，世纪金源集团确定入驻，计划用3到5年时间投资160亿元将龙洲湾B区打造成集居住、购物、休闲、娱乐为一体的重庆南部最大复合型居住片区。目前，随着巴南新行政办公中心搬迁入驻，龙洲湾已首先成为了该区的政治中心。 交通规划有纵横交错的道路网络系统。渝南大道、龙洲大道、巴南滨江路纵贯新区南北，将龙洲湾与重庆主城核心区紧紧相连。规划中的轻轨2号、3号和8号线也将到达新区。便捷的交通使得新区距主城任何一区都在二十分钟车程以内，区位优势十分明显。 龙洲湾新区功能布局主要分为行政办公区、商贸区、休闲娱乐区和居住区。新区内规划有600亩生态景观公园，6公里亲水江岸，1600米景观艺术长廊和两个时尚文化休闲广场。 龙洲湾新区地处重庆市主城核心区，位于巴南区鱼洞、李家沱两城区之间，东靠铜锣山脉，西临长江，南起鱼洞鱼胡路，北达上界高速公路，规划面积15平方公里。新区建成后，将