第二章房地产开发流程精选.ppt

第二章 房地产项目开发建设流程Real estate project process of development and construction 房地产开发的证件(Credentials) 1、核准或备案证（固定资产投资） Approval or record card (investment in fixed assets) 2、土地证land?use?certificate 3、建设用地规划许可证 Construction Land Planning Permit 4、建设工程规划许可证planning?permit?of?construction?engineering? 5、建筑工程施工证 Building construction certificate 6、商品房预售许可证Pre-sale permit 房地产开发主要涉及政府部门 市（县）政府(Municipal government） 发改局Development and Reform Commission 土地局Land Bureau 建设局Construction Bureau 规划局the Planning Bureau 房产管理局Housing Authority 安监局Safety Supervision Bureau 气象局Bureau of Meteorology 地税局the Inland Revenue Departmen 环保局 Environmental Protection Agency 工商局the Trade and Industry Bureau 水利局the Bureau of Water Resources 财政局 Bureau of Finance 公安消防 Public security and fire人防Civil air defense、防震shockproof、,、自来水公司 the water company、电力局electric power、通信公司communications company、燃气公司gas company、广电局,Radio and TV 房地产涉及税费 1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。 2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。 3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款 房地产开发项目行政审批流程示意图 房地产项目开发建设流程图 一、项目获取 项目可行性研究调研 当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平； 人口组成； 地理位置、交通； 项目开发成本、利润测算； ………… 二、项目启动 1、获取土地 获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨 2、项目公司注册 A、项目公司申报； B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证； C、办理银行开户、税务登记等手续； 3、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批 5、项目立项报批 A、环保部门审查，做《环境影响评价报告》； B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划； 1、规划方案审批 3、建设工程规划许可证 四、项目建设施工 1、建设工程施工许可证 七、项目交付 * * 房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。 房地产业与建筑业的区别 建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业 国土资源 部门提供具备 出让条件的 土地 环保部门 提供审定的规 划环境影响 评价文件 地震部门 提供地震安全 性评价文件 规划部门 提出刚性 规划条件 国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂）， 合法建设用地批准书、国有土地使用权证书 普通商品住宅固定资产投资项目备案 规划部门发放 建设用地规划许可证（1日） 编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案 施 工 图 设 计 规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程 设计方案（3日） 建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日） 审图机构进行 施工图审查 规划部门核发建设工程规划许可证（2日） 已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案 规划许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为9日 政 府 实 施 政 务 信 息 全 程