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经营部门案例解析 2006-08-30 一个经理，不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。 树立法律风险意识，不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清规则，警惕风险，心中牢记一切工作中都有法律问题，尤其是与客户有关、与诚信有关的问题，直接关系公司的安危存亡，绝不可掉以轻心。 案例一：谁动了我的定金？ 2006年7月，业主周某、买方王某通过我司租售中心签署《房地产经纪合同》。约定： 1)买方于7月16日前交付定金10万元，由我司代收； 2) 卖方于7月16日交房给买方； 3)买方于8月1日前付清首期款21万元； 卖方已于7月初将钥匙交给我司； 买方7月16日交付定金7000元，7月25日前付清定金； 买方至8月15日仍未支付首期款； 现卖方要求没收定金10万元。 在《房地产经纪合同》中，买卖双方及我司的主要义务有哪些？ 本案中，买方交付的10万元是否属于定金？是否已交付给卖方？ 甲方是否有权没收全额定金？ 解约权行使的条件和程序有哪些？ 该案例中，我司有哪些主要风险？如何规避该风险？ 案例二：订金可否收回？ 2006年6月，租售中心与某地产商签订《租赁意向书》。约定： 1)我司签约时交订金13380元； 2) 装修期1个月； 3)对方交铺时间：预计交铺206年7月1日前； 4)租期：2006年8月1日至2009年7月31日； 我司签约时付清定金； 对方通知我司7月14日收铺； 我司要求退回订金； 订金是否存在双倍返还问题？ 该案例中，出租方交铺时间是否确定？如确定，应为何时？ 该租赁合同未备案，对合同效力有无影响？（约定义务、法定义务） 我司解约有无依据？ 该案例中，对方提供的合同有哪些缺陷？ 案例三：工伤赔偿与民事赔偿是否等同？ 两经营部门间组织篮球友谊赛。 员工谢某在未事先报名的情况下，临时上场参赛。在上篮时因对方犯规倒地，因地面为水泥地板且表面有裂缝造成左臂骨折。公司为该员工申报工伤，社保局不予认定工伤。 该员工要求公司赔偿各种损失。 不认定工伤，公司是否不予工伤赔偿？ 抛开工伤赔偿，公司作为民事主体，对损害结果的产生有无责任？ 组织者的安全保障义务有何规定？客观归责（慕尼黑奥运会） 员工提出10项赔偿，哪些于法有据？ （医疗费、伙食补助费、陪护费、误工费、鉴定费、伤残赔偿金、营养费、精神损失费、后期住院治疗费、后期治疗费（包括伙食补助、误工、护理费）； 影响公司承担责任比重的因素有哪些？ 案例四：工作流程风险如何规避？ 绿化部某消杀人员在进行现场消杀时，风将洒出的消杀药品吹到经过的业主刘先生身上，致其眼睛不适，住院治疗。 业主要求绿化部、公司赔偿各种损失。 现场操作人员是否存在过失？如果是，存在哪些操作不当之处？ 我们能做、应做的提示、防止措施有哪些？ 现场操作人员、外包方、物业公司，谁对业主承担赔偿责任？谁承担最终责任？ 影响公司承担责任比重的因素有哪些？ 案例五：居间合同未履行，佣金不予支持？ 甲、乙、中介三方签订《房地产经纪合同》； 因卖方甲的夫妻关系证明暂不能出具，其房地产证暂无法办出，导致不能按原合同约定时间交易； 三方签署解约协议，解除上述《房地产经纪合同》； 当天，买卖双方签署正式买卖合同，并办理过户； 中介起诉买卖双方，主张佣金损失； 《房地产经纪合同》法律性质如何？公司部门单独签署的合同效力如何？ 甲方不具备处分条件，《房地产经纪合同》是否成立、生效？ 三方解约协议是否有效？适当主体签订的合同一定有效吗？（无效、可撤销、效力待定） 我司是否可主张买卖双方违约？ 我司要求双方支付佣金是否可行？ 案例六：签订合同不慎被索赔 甲公司作为发包人、乙公司作为承包人于3月12日签订《智能化施工合同》。 约定工程款50万元、乙方包工包料、工期3月20日至4月20日、甲方签约后3日内支付合同总价50%作为备料款。 违约责任：违约方向对方支付合同价款2倍的违约金；工程逾期一天，甲方罚乙方1000元。 甲方3月20日支付备料款，乙方进场。履行过半后，双方以电话方式议定，工期延至5月20日。 甲方于5月1日以施工质量不合格、工期拖延为由提出解除合同，要求乙方赔偿2倍违约金、延迟工期罚金。 一个正常合同应当具备哪些条款？ 1）当事人名称、姓名、住所；（法定代表人、地址、联系电话）2）标的；（实体物、服务）3）数量；4）质量；（质量标准、服务承诺）5）价款或报酬；（付款方式）6）履行期限、地点和方式；（代办托运、送货）7）违约责任；（定金、订金、损害赔偿金关系）8）解决争议的方法；（调解、仲裁、诉讼） 违约金条款是否有效？ 如何适用？ 该案