2017南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板.docVIP

XX项目定位建议初稿 项目分析 规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段？？？； 市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显； ①市场商住公寓型投资产品热度上升。观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约10个，面积为35-60㎡之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升； ②五象效应逐步形成，2016年6月30日地铁4号线已开工建设，2017年8月地铁3号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤” 。根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。作为离XXX和XXX最近的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”； ③五象区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显； 销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大； ①写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长； ②区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。随着区域不断发展，五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越