老年住宅开发与运营.ppt

老龄化经济学The Economics of Aging;第十二讲老年住宅开发与运营;养老模式;家庭养老;机构养老;福利机构养老;投资风险;马斯洛需要层次理论;老年人居住模式需要;老年住宅投资风险;技术风险 设计风险、技术专业水平不高 人才风险 管理人员缺乏、专业护理人员素质低 文化风险 养老观念传统、消费观念落后;社会风险;区域发展风险：老年住宅项目选址对项目的影响也较大，老年人由于出行不便，不应居住在较偏远的郊区，但也不适合喧闹的市中心。老年人需要相应的医疗配套设施，住区周边应有一定规模的医院或救护中心。 法律风险：政府颁布的有关老年福利机构和老年合理权益的法律法规较少，不利于老年住宅的发展和老年人合法权益的保护。;经济风险;费用控制风险：老年住宅项目的建设标准比一般建设项目高，周边配套设施比普通住宅高。老年住宅的配套设施具备精细度、高敏度的特点，其日常运行成本较高，老年住宅的管理人员和专业医疗护理人员素质较高，人工费相对较高，造成老年住宅的运营成本也较高。;市场风险;价格风险：由成本估算的价格与实际市场价格的差距带来的项目的损失。老年住宅造价比一般项目高，且后期运营较复杂，因而售出或租赁价格与市场价格容易出现偏差。若出现较大偏差，将会直接影响项目的利润率，使得项目的资金回收期延长。;技术风险;人才风险;文化风险;国外老年住宅类型;混住型老龄住宅;适应老龄社会的通用住宅;1986年日本公布了“长寿社会对策大纲”，其中对居住环境体系的对策提出了“适应终生生活设计”的基本原则，从20世纪80年代至今，日本的老年住宅从环境行为心理学的观点出发，经过了从集中居住到混合居住的演变，现在已经开始向最能适应老龄社会的要求、最符合居住环境的“终生生活设计”原则的通用住宅转化。;老年住宅设计的原则;老年住宅的建设场地与总平面设计;常规运动配套：网球、篮球、户外阳光泳池、室内游泳馆、有氧锻炼室、武术房、保龄球馆、台球室、室内跑道、健身器械区、大 型多功能球类运动馆等多维运动空间。 老年人特色运动配套： 蹴球、门球、三温疗养池、按摩散步小路（鹅卵石铺设）。; 5、基本的地区公共设施如图书馆、保健服务、文娱设施等也都要靠近； 　　6、场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区； 　　7、生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理； 　　8、场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 　　9、老人居室朝向应日照良好; 　　10、居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 　　11、设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用； 　　12、处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。;针对老人特点设计;老年住宅建筑设计要点;无障碍设施： 在马桶两侧设置扶手，增加安全系数； 在淋浴旁按章L形扶手，有助于老人扶持。 ; 5、老人容易摔倒，地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手，改变方向和高度的地方应用明显色彩； 　　6、老年人视力下降，易患各种眼疾，应提高房间照度，并抑制眩光，据日本分析，照度需提高2倍； 　　7、老人听力降低，应提高报警响声； 　　8、老人体温低于常人，采暖和地区应考虑提高供暖温度； 　　9、厕所宜用推拉门，不用平开门； 　　10、厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作； 　　11、各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。;;;;1、树立项目正面形象，提升品牌知名度； 利用项目相关品牌，并站在为政府分忧的高度，树立项目关注社会问题、负责任的正面形象，从而提升本项目在全社会的品牌知名度！ 2、精准渠道推广，锁定目标客群。 ;（一）品牌营销 ;（二）渠道营销 ;1、直接客群类;2、间接客群类;出租主体模式： 会员卡 + 租金 通过会员费实现现金回收，租金保证运营费用。 为灵活操作出租业务，实现资源最优化利用，辅助接待团体及散客，对该部分服务后面会有详细说明。 ;行销;CRM（数据库） 户外 网络 软性报道 政府类专刊报道 DM直投 论坛等活动 ;三顺位客户梳理方法;操作流程及各阶段目的;老年公寓;老年公寓建筑特点;国外老年公寓设计的经验;二、选取具有积极暗示意义的名称 在美国，人们把老年人称太阳，以太阳来肯定老年人所做的贡献：美国太阳城中心(Sun City Center)、黎明老年公寓(Sunrise Senior Living) 。Bee Live Homes，以“家”来拉近老年人对