三亚凤凰岛商务会所花园项目可研报告(1).docx

三 亚 凤 凰 岛-----商业会所项目二0一四年八月二十日三亚凤凰岛商务会所花园项目，根据规划，用地面积82054.79平方米，建筑面积:地上35000平方米，地下一层35000平方米，地下二层商业120000平方米，容积率0.43，该项目由二个相连的地块组成：一块是商服用地，用地面积76616平方米，容积率0.45，建筑密度25%，建筑限高12米，绿化率40%，配建停车位100个；另一块为公园用地，用地面积5435平方米，容积率0.1，建筑密度8%，建筑限高20米，绿地率70%，配建停车位15个。经估算，工程总投资52.23亿。一.项目定位三亚凤凰岛商务会所资源要素独一无二，定位于最高端的资源需求，产品设计也走最高端的路线。地段优势独一无二。三亚素有“东方夏威夷”、中国的度假天堂之称。三亚凭借“天涯海角”、“亚龙湾”等风景名胜驰名中外，但主城区却缺乏热点，“阳光海岸”正是政府着重打造的主城区核心景点。本项目位于阳光海岸的几何中心点，依托鹿回头及三亚湾的“阳光海岸”成为天然的避风港，同时建设防波堤，凤凰岛实际标高高于三亚市中心标高,较好地解决了建设安全问题。资源聚焦，整合优势明显。本项目在一个微型海岛上整合了众多高端服务项目，必将成为三亚市商务公关的首选区域,同时集旅游渡假、商务别墅、公寓、商业、宾馆酒店业、邮轮经济、物流供应等多种经济链，提供了实现最大综合经济效益的条件。邮轮码头集聚来自世界各地的游客与财富。本项目拥有南海之滨唯一的国际客运码头。国际统计，每接待一位国际游客的收入为740美金，而接待每位邮轮客户的收入为1341美金，邮轮旅游市场保持着较高的增长速度。国际客运联检大楼设海关，可一次性接待3000名国际旅客直接出入境。项目定位与三亚市的城市定位高度契合，项目结构设置与市产业发展优势和重点也高度契合。三亚的核心产业是旅游业，旅游业发展的重点是海上娱乐项目和游艇经济，这也是凤凰岛最主要的两大建设内容。邮轮是海上娱乐的重要载体，而本项目的游艇码头既是永久的国际游艇展会，又将组建中国最顶级的游艇俱乐部。（一）市场细分★“像迪拜一样成为东方迪拜海上度假天堂”★“以东方迪拜之名造中国头号豪华度假胜地”★中国最大油轮港，世界十大油轮母港之一目前已成功通航运营的10万吨级国际邮轮港，是中国在运营的最大的国际邮轮港筹建中的一座5万吨级以及一座25万吨级邮轮码头竣工后，三亚凤凰岛国际邮轮港将成为跻身全球前10位的中国最大的国际邮轮母港。凤凰岛国际邮轮港是三亚市唯一的国际邮轮港，是国际邮轮游客进入三亚的门户通道。★东南亚最具活力的国际私人游艇俱乐部，沿海地带规模最大的游艇娱乐中心之一。约至少300个游艇泊位，同时在陆地上建设永久性的游艇展示中心（游艇会所）★中国顶级商务会议中心中国首个超七星级酒店综合体，集国际会议中心为一身，目标是与迪拜最著名的阿拉伯塔齐名，建成后将是三亚的标志，海南第一高楼，国际会议中心连带酒店大堂功能，占地5000平方，将成为中国面积最大，功能最为齐全的酒店大堂。★海上热带风情商业街★奢侈品购物天堂这里将成为引领中国甚至是整个东南亚时尚风潮的最前沿，这里将汇聚全球最顶尖的奢侈品牌，这里将成为最舒服最具风情的购物天堂，在这里贵族人士在享受极奢购物天堂的同时还将享受专属他们的免税服务。（二）市场定位1、客户群定位“凤凰岛商务会所做中国第一”因此本项目要把产品和客群目标与迪拜阿拉伯塔一样锁定最高端的消费群体当前：本项目吸引到中国内地富豪、社会名流未来：在国际旅游岛，本项目可能吸引到的是亚太、欧美等国际富豪、名流★“中国鼎级财富峰层” ★低调的红色资本家★务实、追求自我价值体现财富商帮★追求高品质和高私密、尊崇身份的“收藏家”★老牌中国富豪客户属性定位：私享型、尊崇身份感、环保意识、传统文化情节、创新2、产品定位产品定位关键词：唯一、价值收藏、专属、环保目标客户与项目关系商务、财富收藏、度假“三栖”胜地建筑设计：商务会所由101栋会所组成。会所的设计风格与超星级国际养生度假中主、超星级酒席和国际会议中心、国际游艇俱乐部、海上热带风情商业街设计风格相统一。以超现代的建筑风格，用超曲面的设计手法，诠释建筑的生命力和动感。商务会所以天空的云朵、高尔夫沙坑、球洞为意象，建筑布局看似随意，从天空俯视形成蓝天白云和高尔夫运动的抽象组合，以生命中最优雅的运动来表现建筑的内在之美。★0.45容积率，打造全【单体独栋】区[核心特征]独院形态/腹地会所区考虑拼接组合的可能价值塑造：【滨海会所：亲海优势利用最大】利用亲水平台延伸，设计独立私家游艇码头——凸显尊贵身份和更高的私密性【腹地会所：低坡处理】叠坡处理，对海景进行最大摄入，形成户户有海景的景致【车位：集中地下设计】车位设计形成半地下景观空间环保：倡导低碳建筑，运用【低碳】环保建材和【