解读《顺德区规范集体留用地管理暂行办法》_192(可编辑).docVIP

解读《顺德区规范集体留用地管理暂行办法》_192 解读《顺德区规范集体留用地管理暂行办法》 2011年3月22日,区人民政府办公室印发《顺德区规范集体留用地管理暂行办法》(顺府办发〔2011〕25号,下简称《办法》),并自颁布之日起施行,这标志着顺德区集体留用地开发利用的管理制度正式建立,将集体留用地纳入建设用地市场管理,重中之重在于切实保护农村集体经济组织及其成员的合法权益。为促进该办法的贯彻落实,特作如下解读。 ◆ 什么是留用地? 集体留用地是指国家征收(用)农村集体土地后,按实际征收(用)土地面积的一定比例,作为征地安置另行安排给被征地村(社区)或农村集体经济组织用于发展生产的建设用地(包括集体建设用地和国有建设用地)。留用地的使用权及其收益全部归该村(社区)或农村集体经济组织享有。 ◆ 为什么要出台留用地管理办法 征地留用地是保障被征地农民长期收益的一项重要措施,我区集体经济组织对于留用地处置一般采取自行开发建设并出租物业获取长期收益或转让留用地的建设用地使用权获得一次性收益两种处置方式为主。从保障农民的长远利益来看,第一种方式是对农民最为有利并且也是政府实施征地留用地政策的初衷,但随着近几年地价高涨,留用地使用权转让获取的眼前收益巨大,导致部分集体经济组织越来越多采用转让留用地使用权获得一次性收益的方式处置留用地,甚至出现一些机构、社会人士先行与集体经济组织签订协议,以固定价格(明显低于市场价格)收购留用地(或冠以合作开发等名义)待留用地公开交易转让后攫取收购价外溢价收益的情况。顺德区历年征地留用尚未开发处置的留用地量大面广,严格规范集体留用地管理势在必行。为切实保护农民合法利益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)》、区委区政府《关于进一步加强土地集约利用的规定》等法律和政策的有关规定,在总结、归纳顺德集体留用地管理经验的基础上制订了《办法》,通过规范集体留用地政策,以保障农民当前的经济利益和长远生计之间的权益平衡,维护农村社会稳定,促进社会经济持续健康发展。 ◆ 留用地处置条件 (一)取得区经营性用地和工业用地供地年度计划指标。 留用地处置须纳入区经营性用地和工业用地供地年度计划指标实行统一管理,凡未获取供地计划指标的留用地一律不得处置。[区国土城建和水利局应会同区发展规划和统计局、镇政府(街道办事处)、取得留用地的村(社区)或农村集体经济组织制订、定期修订和公布全区留用地处置进度计划,并按计划将留用地纳入相应年份的经营性用地和工业用地供地计划指标实行统一管理。] (二)纳入区近期建设规划范围内且已取得规划部门核发的规划条件。 (三)已以被征地村(社区)或农村集体经济组织的名义取得建设用地使用权登记。 留用地须经土地登记后方为依法取得,依法取得后的留用地方可处置。村(社区)或农村集体经济组织应当在取得留用地建设用地批文后1年内,向区国土城建和水利局申请办理土地使用权登记手续。留用地应当以被征地村(社区)或农村集体经济组织的名义进行登记。 (四)留用地处置方案须代表最广泛集体成员权益。 留用地处置方案(包括处置方式、价格、处置方案的有效期限、相关条件等)须经本村(社区)或农村集体经济组织全体成员会议2/3以上成员表决同意,并在本村(社区)或农村集体经济组织范围内公示15日。?处置方案及表决结果还须报镇政府(街道办事处)农村工作管理部门备案。 ◆ 留用地处置方式 集体留用地处置方式:自行开发、合作开发、货币化处置和法律、法规规定的其他处置方式。 (一)自行开发:由村(社区)、农村集体经济组织或其独资注册成立的公司自行开发。可以划拨方式将留用地使用权登记到村(社区)、农村集体经济组织或其独资注册成立的公司名下进行开发建设,建成后的房地产需要转让的,转让前应当补办土地出让(首次流转)手续并缴纳相关税费。 (二)合作开发。村(社区)、农村集体经济组织以其独资注册成立的公司与相关合作方成立项目公司进行开发。必须注意以下几点: 1.为避免村(社区)或集体经济组织承担无限责任,采取合作开发方式处置集体留用地时,不能以村(社区)、农村集体经济组织的名义,只能以村(社区)、农村集体经济组织的独资注册成立公司名义进行,村(社区)、农村集体经济组织的独资注册成立公司以工商管理部门登记为准。 2.必须采用公开交易方式确定合作方,而不能自行协商确定,公开交易须进区土地房产交易中心进行。 3.属国有性质的留用地,村(社区)或农村集体经济组织须先申请办理协议出