基于我国第六次人口普查结果的住房市场需求分析-宏观经济研究院.PDFVIP

基于我国第六次人口普查结果的 住房市场需求分析 杨 巧 内容提要 当前我国住房市场调控从扩大保 点进行分析，可进一步把握住房市场的发展动向。 障房供应与抑制投资投机型需求两方面着手，以缓 解住房市场供求矛盾。由于人口数量所决定的基本 一、从人口自然增长看住房市场需求 住房需求在一定程度上影响着房地产市场未来的 发展方向，因此本文在第六次人口普查统计数据的 简单来看，人口的自然增长对住房并不产生现 基础上，从人口总量与人口结构各方面对住房市场 实的需求，因为新生的婴儿代表的是二三十年后住 未来需求水平进行分析，指出住房市场的现状与当 房市场的潜在需求，此外新生婴儿的增多会导致家 前城市化背景下的人口数量与结构的发展紧密相 庭的抚育成本增高，家庭可支配收入减少，从而使 关，并结合未来住房市场需求的发展方向对住房市 得住房消费能力下降，而人口死亡后不仅没有住房 场需求调控提出相关建议。 需求，还在一定程度上会腾退出存量住房供应到市 关键词 人口 住房市场 需求 场上，但是从现状来看，新生人口的出生规模在一 定程度上意味着近年来新成立家庭的规模，目前我 ① 2007 年以来，对我国住房市场的调控一直围绕 国购房群体的年龄结构较轻 ，这意味着二三十年 着需求进行。由于短期供给缺乏弹性，需求的增长 前的新生婴儿成了当前住房市场上首次置业需求 会使得价格上涨压力增加，因此除了2008 年由于 的主导力量，是住房市场需求的重要支撑。 拉动经济的需要采取了需求刺激政策外，2007 年、 图1 所示人口自然增长率在1997 年之前均在 2010—2012 年的住房市场调控均致力于抑制不合 10‰以上，其中1963—1973 年间该指标均在20‰ 理的投资和投机需求，将部分有效需求转化为潜在 以上，上世纪70 年代末期回落到11.87‰后，80 年 需求以缓解住房市场需求增长压力。住房需求受多 代一直呈上升趋势，1997年后该项指标呈快速下降 方面因素影响，居民收入水平、住房价格、预期、宏 趋势，2010 年人口自然增长率仅为4.79‰，为建国 观政策、人口等都会对当期需求产生作用，因此对 以来去除三年自然灾害时期外的历史最低值。与人 住房需求的调控可通过多种方式分别针对购买意 口自然增长率水平相对应，自1998 年住房体制深 愿或者购买能力来进行。其中人口规模和结构的变 化改革以来，居民住房问题交由市场来解决，60 年 化对住房市场需求产生的影响规律性相对显著，对 代前期出生人口在此阶段具有强烈的改善性住房 人口变动趋势的把握有助于我们认识住房市场需 需求，60 年代后期和70 年代的出生人口产生了大 求的变动趋势。1953 年第一次人口普查数据显示， 量的首次置业型需求，在国民经济增长、居民收入 城镇人口数量占总人口的13.26% ，截至2011 年末， 水平提高和城市化进程的大背景下，住房市场需求 城镇人口数量已达到69079 万人，城镇化率首超 呈旺盛增长态势，2003 年以后，随着80 后人群进入 50% ，达到51.27% 。伴随着国民经济的增长，我国已 适婚年龄，住房市场首次置业需求继续保持旺盛， 处于高速城市化的发展阶段之中。在当前我国房地 此时60 和70 后人群在收入增长基础上改善型需求 产市场调控继续深化的过程中，结合国家统计局第 和投资需求也持续增加，住房市场需求压力较大。 六次全国人口普查结果，对我国住房市场的需求特 结合我国人口年龄分布数据分析，70 后人口总量