桑德兹大厦招商报告.pptVIP

7.行业整体使用面积及员工规模分析 8.区域流向分析 9.抱怨指数分析 价格建议 本案平均租金 = 区域平均租金×本案评 判系数÷平均评判系数 = 1.22×67%÷81.5% = 1.0（元/平方米/天） 价格调整 调价依据----客户需求 营销需求 当通过前期推广，出租一定面积的量体并积累相对数量的意向客户时，可以考虑小步提价。 大客户由于可承受价位相对较高，可以采取不折扣或降低折扣的形式变相调价。 综上，刚刚启动的客户需求相对不足且需求的有效性不足，将对本项目的价格形成不利影响。 价格定位 现阶段综合不高，改善潜力巨大 67 100 评判系数 与其他楼盘一致 5 5 区域政策 品牌管理，软件过硬 5 5 内部管理 精装修，拎包入住 2 7 入住成本 周边业态尚好，但面临杉杉国际和商会国贸威胁 7 10 周边业态 暂无办公氛围，但面积构成合理，潜在氛围上佳 4 10 办公氛围 公交线路不够丰富，员工上下班不方便 6 10 交通便利 电梯、中央空调等内部配套相当完善 9 10 内部配套 餐饮银行等商务配套非常匮乏 7 10 商务配套 品质新盘 12 15 楼盘品质 现阶段处于非成熟商圈内 10 18 地理位置 备注 本案 权重 评判因素 本案综合评判： 根据鄞州区招商的现实状况，本案现阶段的客户群体主要为一些鄞州区的中小型客户。 却无法体现项目应有的战略地位！ 无法体现桑德兹的品牌价值及利润最大化！ 并非符合我们提出强盘突围的战略思路！ 不能体现代理策划公司营销创造价值的思路！ 以中高端企业为主、优秀企业栖息地 九合整合 南部商务区绝版机遇 营销创造的力量 桑德兹品牌的力量 南部商务区中档楼宇 没有租不出去的房子，只有租不出去的价格 我们不只是把房子租出去，我们是要通过营销 的包装让我们挑选未来能够提升本案品质的客户。 我们除了要关注第一年的租金，我们更要关注优质 客户给我们带来本案品质的提升以致长远租金的提 升。 让本案能够得到真正的价值增值。 招商策略 按照高层整租、低层散租的原则，以及客户细分引导的原则，建议项目按最小单元进行产权处理，并采取如下的推盘策略： 3~4层 5~6层 7~8层 ?层 半层 整层 目标客户：大中型企业分公司 目标客户：中型企业 目标客户：实力型企业 桑德兹国际项目 招商推广方案 INTERNATIONAL 市场描述 推广方案 个案分析 市场描述 第一幕 由于金融环境的影响与宁波写字楼市场的供求失衡，导致了2008年写字楼 市场呈现萎缩态势，08年销售26万平方米，市场异常严峻。 2009年写字楼市场的总供应量 107万平方米（09年推出项目暂未计算）。 2009年写字楼空置率继续上升，需求相对比较稀缺，写字楼租金有小幅下降。 市场描述—概况 高端写字楼集体入市，办公地标升级换代 由于市场前景下的刚性需求，写字楼诉求热点也随之转变。 地段 交通 进口电梯 星级大堂 五星级物业 景观中庭 高级石材物料 进口中央空调 市场描述—概况 传统商务地域格局逐步改变，近郊化办公趋势明显 ■ 近郊与市区楼盘客户群不同，主要瞄准中小企业办公市场，这些企业办公面积以中小型为主，基本需求面积150平方米以下。相对低得多的单价、良好的生态型办公环境以及适中的规模，使得郊区写字楼颇受欢迎。 三江片 东部 新城 鄞州商务区 城 西 地 区 高新区 市场描述—概况 高新区 鄞州商务 区 海曙西 中央 商务区 区域较为成熟、性价比较高 典型项目：金都国际、泛亚国际、 租金价格：1.0-1.3 依托高新区产业基础和政策优势 典型项目：高新科技广场、95国际广场、万特商务中心 租金价格：0.5-1.0 区域非常成熟、地段认可度很高 典型项目：威斯汀中心、银泰国际、恒隆中心 租金价格：1.2-3.0 新兴区域、尚处于发展初期 典型项目：麒麟大厦、广博国际商务中心、新洲银座 租金价格：0.8-1.5 东部新城 区域 区域未来潜力较大 典型项目：新天地、东城国际、银晨国际、 租金价格：0.8-1.4 现存板块竞争格局分析 市场描述—区域格局 市场描述—小结 2.随着宁波市经济的回暖，以及政府招商引资力度的加大，会有越来越 多的外资企业进驻宁波，推动写字间需求的增长，对宁波市写字楼 市场的发展形成重要支撑。 3.2009年宁波市写字楼的平均空置率大幅上升，平均租金略有下滑， 高端成熟写字楼租赁价位相对平稳。 4.江东、高新区等区域写字楼市场的迅速发展，将使商务区域由聚集 向分散转变，形成一个核心多个基本点的局面。 1.宁波市写字间市