2006年常州中房乳品厂项目提案报告.docVIP

目 录 第一章 观常州房地产大市场潮起潮落 1、2006年常州楼市整体回顾-----------------------------------------------------（P2—P5） 2、2006年常州房地产市场特征分析 1、项目总体定位-------------------------------------------------------------------（P27上） 2、产品主轴定位---------------------------------------------------------（P27下—P30上） 3、客层来源定位---------------------------------------------------------------------（P30下） 4、价格定位----------------------------------------------------------------------------（P30下） 第四章 营造价值之外的价值 1、楼市策略--------------------------------------------------------------------（P31—P32上） 2、项目产品规划设计建议--------------------------------------------------（P32下—P33） 3、售楼处选址及建议------------------------------------------------------（P34） 一、常州房地产市场综述 1．2006年常州楼市整体回顾 2005年，房地产行业在经过“铁八条”等一系列宏观政策的洗礼后，整个市场在一段时间内进入到一个购房观望、成交速率急遽下降的盘整时期，06年上半年，以上海、南京等城市作为重点整顿对象，宏观调控气氛依然浓烈。而处于长三角沪宁线中心点的常州，其房产形势却如雨后春笋般一路滋长，市场迅速回暖，整体楼市呈现“稳中有升”的健康局面。而不同产品依据不同的区域及产品特性，获得各自不同的发展方向，不同楼盘由于产品力的差距，也出现高低不同的价格涨跌态势。回顾整个2006年，常州楼市大致可以概括为以下几个方面： ①开发总量不断上升，投资结构变化较大 1—9月份，全市完成房地产开发投资亿102.6亿元。同比增长37.6％其中住宅投资为75.4亿元，增长44.6％；办公楼投资2.5亿元，同比下降61.5％；商业营业用房投资16.1亿元，增长45.2％；其他投资8.6亿元．同比增长8.9％。前九个月民营房地产企业共完成开发投资73.9亿元，同比增长26.5％，占全部房地产开发投资的比重达72％。开发资金充足，房地产商实力增强从资金来源结构看，出现“三升一”态势截至9月底，全市到位的房地产开发资金达149.4亿元，同比增长34.2％，比同期房地产开发投资完成额高出46.8亿元 其中尤以国内贷款增势最为强劲，总额达26.9亿元，同比增长112.2％，而去年同期国内贷款下降3.6％；另外，房地产企业自筹资金和其他资金来源情况良好，分别达67.7亿元和93.1亿元，同比增长33.1％和21.7％：但房地产利用外资情况不甚理想，。施工规模稳步扩大，高层大幅增加 前九个月，全市各类房屋施工建筑面积为1397.4万平方米，同比增长46.1％，其中住宅施工面积1120.3万平方米，增长48.2％，所占比重达到八成 从在建房屋来看，11层及以上的高层建筑增长较快．施工总建筑面积达584.8万平方米，同比增长1.5倍，其中新开工面积为206.4万平方米，增长2.6倍。房屋销售速度放缓，平均价格稳中有升 1—9月，全市商品房销售面积(包括期房销售)为282.4万平方米，仅占新开工面积的47.3％。比重较去年同期下降38.2个百分点，销售速度明显不如往年。合同销售套数4306套，同比分别增长182.54％、191.93％，环比分别增长84.92％、79.04％竣工面积小幅下降，空置面积快速增长 前三季度，全市商品房屋竣工面积达132.1万平方米，同比下降1.6％，其中住宅为92.4万平方米，下降8.2％；办公楼为8.3万平方米，增长16.9％；商业营业用房为20.4万平方米，下降5.1％。 空置商品房面积呈逐渐上升态势，至9月底，全市商品房空置面积达45.9万平方米，同比增长1.9倍，其中住宅空置15万平方米，增长2.1倍；办公楼空置2.7万平方米，增长1.5倍；商业营业用房空置24万平方米，增长2.4倍。从空置时间来看。空置在3年以上的商品房为5.2万平方米。只占空置总量的11.3％。由此可见，大部分空置房都是近两年竣工交付的商品房，这也为期三天的房交会共成交