世纪博瑞--北京第七街区项目产品建议书--cwb117.pptxVIP

第七街区2#区域项目产品建议书;目录：一、项目区域市场价值解读部分1、区域资源配套分析2、区域的交通情况分析4、区域可利用价值资源分析3、项目区域市场劣势分析5、项目区域市场潜力分析二、区域市场及竟争对手分析部分1、京城东、西四环区域市场分析2、西四环区域项目发展趋势及数据分析3、西四环区域热销项目分析4、西四环区域竞争对手分析5、西四环区域产品对比分析三、项目2#区域产品规划具体建议部分;一、项目区域市场价值解读部分;1、区域位置综述： 项目位于北京西南部，临近长安 街，与中央办公区及金融街商圈相 连，通过西四环连接中关村商圈、 总部基地商圈。;2、项目区域周边资源配套一览：;;4、项目区域周边可利用价值资源;5、项目区域市场劣势——客户认同感不强;目前岳各庄就生活居住而??是不存在问题的，但如要提升到居住的品质化就存在一定 的差距，商业、餐饮、娱乐等都维持在小而全的层面，而没有达到大而精的规模化和 品质化，这种现象的出现与早期区域人群的消费能力较弱有直接的关系。;A、城市西部、西北部由于受到地貌和土地资源的限制，西南方向成为主要发展方向;D、丰台未来规划——城市功能拓展区发展潜力无限 照新的“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局，朝阳、海淀、丰台三个区则是北京的城市功能拓展区，将成为拓展首都城市功能，特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能。随着南城改造、市政道路交通、地铁9号线及南城机场落成，城市环境得到大幅度改善，未来该区域升值潜力巨大。;项目区域价值总结：;二、区域市场及竟争对手分析;1、首先看京城东、西四环区域大市场对比分析;■图表分析： 整个西区市场供不应求， 西部与东部供应量相差4.9倍。;通过图表１和２我们可以预示未来北京楼盘的销售情况： 北京西区市场销售情况一片大好！;2、接下来看西四环区域项目发展趋势及数据分析;A、西四环区域2000-2006年发展顺序示意图－０１;■图表分析： 四环区域土地的稀缺和北京地貌特征条件决定了西四环区域近年来扩展方向为东南方。;跟踪参数;注：从上表，我们可以看到区域中同档次、高档次以及低档次产品综合的均价为11922元/平米，已经较2005年区域整体加权平均价格8016元/平米要上涨了近4000元/平米，增长幅度将近30%。并且在2006年大多数项目出售的均是以往销售剩余的尾盘。无论是处于高端的西钓鱼台还是定位低端的金隅润景阁，都取得了良好的销售业绩，可以看出区域市场目前处于一个非常亢奋的状态中。 由此我们认为区域明年价格保守估计自然增长幅度应该在10-15%。;A、区域市场销售价格与户均面积的关系分析;B、 区域项目销售速度与套均面积的关系;C、区域项目销售面积与销售均价关系：;D、区域各类产品销售状况比例：;■图表分析：区域总供应7283套，面积868817平米;■从发展方向看：西区房地产发展成跳跃式向城南方向递进； ■从市场供应看：区域市场供应以二居、三居为主； ■从户型需求看：区域市场需求旺盛，中大户型为主； ■从销售速度看：三居速度优于二居； ■从面积需求看：面积在124和171平米套均面积区间内市场需求旺盛； ■从价个与销售速度看： 除去超高价格外，7000-9000元单价区间销售速度较快； ■从价格增长幅度层面：明年区域价格增长应该在15%左右。;3、再来看西四环区域热销项目分析;A、（二期）项目户型配比;E、紫金长安项目客户情况： 客户主要来自项目五棵松周边区域及中关村区域、金融街区域 客户年龄集中于31-45之间，其中两居客户最多的为31-35岁，三居客户最多的为36-40岁，四居客户集中于36-45之间金融证券业类、房地产开发建筑类、IT类客户，二居客户为部门经理以上职务，三居、四居主要为高管以及决策层员工。;A、远洋山水（南区 ） 2006年项目上市户型配比;;客户主要来自项目五棵松周边区域及中关村区域、金融街区域 客户年龄集中于26-40之间，其中两居客户最多的为26-35岁，三居客户最多的为36-40岁，四居客户集中于36-45之间金融证券业类、房地产开发建筑类、IT类客户，二居客户为部门经理以上职务， 三居、四居主要为高管以及决策层员工;区域热销项目分析总结：;4、最后来看未来区域主要竞争项目分析;楼座;B、户型配比：以三居为主;C、产品特点分析;户型;区域竞争对手总结： ■紫金长安： 三期受地块条件限制，东西向增多，不通透产品增多，两居产品增多，但因区域未来看好，预计市场状况良好。 ■万科紫台： 项目定位区域高端，社区规模小，户型单纯、大户型为主，市场状况较好。;5、由此来做出西四环区域项目与本案对比值分析;■总建筑面积：83.76万平米 ■其中商业面积：2.5万平米 ■规划建筑面积：81