博思堂：靖江原叉车厂商业地块2011年深化报告.ppt

圈层营销 时尚服装发布会 肆：后期运营建议 方式一:出租 搭建一个投资平台，形成“出租方，出租中介、承租投资方，经营方”四位一体的经营模式。 方式二:合作联营 对重点引进品牌主力店，考虑到这些商家对新进入城市所承担的风险较大，可考虑引入当地投资者的方式增加品牌商家进入的信心。 方式三:自营 保留2-3家具备各主题店型将更容易促进公司项目的可复制性开发战略实现。 成立运营管理公司 总经理1人 （由董事会任命） 副总经理1人 （由董事会任命） 行政部 人力资源部 物业管理部 营运部 IT部 市场部 财务部 法律部 行政助理 培训部 人事处 商铺管理 商场管理 客户协调部 招商 /租赁部 企划 / 推广 系统维护 出纳 会计 硬件维护 法律 顾问 合约部 文员 董事会（按股权比例）委派 客户协调 客户服务 机电 保安 物业 审计员 消防系统 经营管理公司组织架构 出纳会计各1人，负责公司财务运作 出纳会计 财务部 保洁、绿化工作的具体执行 保洁绿化 班务管理、停车管理、巡逻、大门岗位值班 保安 负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作；作好设备运行记录巡检记录及时处理报修工作 水电维修 物管部 负责公司行政人事及日常办公管理 行政办公 广场促销工作的外联，商家活动的组织实施，客户服务中心的管理等等，全面负责年度营销目标的制定、对不同商业业态商家实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开发、稳定终端客户 市场策划 全面负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行、商家用房置换工作和商业的后期补位招商 楼层经理 全面负责商家管理及招商租务工作，具体实施商业物业管理方案 管理主任 经营部 岗位职责 职务 部门 人员职责 确定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策，每年开展不低于3次促进区域商业繁荣的公关宣传活动 根据年度商业市场发展潜力，制定年度营销目标，并进行合理分化，为本项目商家制定相应的年度营销计划 区域内商业市场细分及空缺市场的捕捉，及时更新商业调整策略，提升项目的市场竞争点 对不同商业业态商家实施经营管理专业培训，提升区域市场商家的市场竞争力，保证商家经营的持续发展，使其营业收入每年递增10% 市场初期协助商家寻找、开发、稳定终端客户，培育区域市场，促使区域商业快速繁荣，使其在市场占有率达到80%以上 项目区域市场的升级管理 商业用房的后期补位招商 商家的储备工作 商业用房的商家置换工作 项目区域市场商家管理调整 商业应对策略的制定 市场趋势分析 项目商家经营情况审核 项目区域市场的分析、评估 商业经营管理内容 做好租金的收取工作 加强对商业地产项目有关政府部门及人员的沟通力量，完善外部经营环境 特约服务：根据商家的个别需要，提供商务、中介等特约有偿服务 代办服务：水、电、气、光纤等的代收代缴服务 商家档案资料的保管 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等 车辆停放与行驶秩序的管理 公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁以及垃圾的收集、清运等 公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理 附属配套建筑和设施的养护、维修和管理，包括商业网点、自行车房（棚）、停车场（库）等 公用设施、设备的养护、维修、运行和管理，包括电梯、水泵、二次供水设施、上下水管道、中央空调、共用照明设施、消防设备等 商铺共用部位的养护、维修、运行和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构、屋顶等 项目区域市场的日常管理 商业经营管理内容 THANKS！ 第二期 第一期 第三期 建议本案入市时间：2011年10月 总策略分解——推案 总体销售策略 1、销售与持有并举 大部分商业对外销售，少量商业自己持有，表明开发商与购买客户共同承担市场风险，提高客户购买信心；持有部分获取租赁收益。 2、招商先行带动销售 项目招商工作先行，根据业态排布分类招商，销售之前实现部分品牌商家签约，带动其他商户进驻，增加卖点吸引关注，同时提升客户购买信心，并拉升价格预期。 销售方式建议 本项目商业共四层，均为独立分层排布，为实现项目整体均衡去化，并实现价值最大化，建议本项目采取带回报返租销售的销售方式。 返租5年，每年8%回报 前3年一次性返还，后2年逐年返还 190000 380000 250000 500000 10000 50 现首付50%（元） 现总价（返还前3年24%）（元） 原首付（元） 原总价（元） 原单价（元/㎡） 面积（㎡） 开发商获得铺位3年经营权，收取租金收益；客户首付减少，降低购买门槛。 销售执行策略 1）销售控制策略： 少量多推—每批推案量结合客户积累