合肥盛佳公寓市场行销案.doc

盛佳公寓市场行销案 2005年 目 录： 前 言： 第一部分：市场分析————需求与机会 一、营销环境分析 合肥市房地产市场的发展状况； 合肥市房地产市场的发展环境； 二、房地产需求状况分析 房地产需求潜量； 消费者轮廓； 项目状况——盛佳公寓； SWOT分析 市场楼盘状况 二、营销策略建议 目标市场； 市场定位。 第二部分：广告策略 一、广告目标 短期目标； 长期目标。 二、目标消费群分析 职业特点； 行为习惯； 价格承受能力。 三、广告主题 创意构想； 表现手段； 物业形象定位； 广告媒体选择。 第三部分：推广策略 一、导入期； 二、预约期； 三、强销期； 四、持续期； 五、收尾期。 第四部分：总结 前 言： 本案为阶段性营销方案，旨在为贵开发公司提供一个市场建议和市场切入点。其中诸多观点和主观判断仅代表制作人的思路，需经过市场的检验实施与适时调整。同时，考虑项目自身情况，本案未重点阐述营销策略的细节。 第一部分：市场分析————需求与机会 一、营销环境分析 经过改革开放后近三十年的发展，合肥作为一个省会城市，在住宅建设和房地产开发方面已逐步走上了一个正规、理性、成熟和快速的发展轨道，为合肥的发展和改善居民居住条件等方面做出了巨大的贡献。 （一）、合肥市房地产市场的发展状况： 纵观合肥房地产的发展进程和结合本土特色，可以把合肥房地产的发展状况归纳出以下几点显著特征： 1，起步晚：合肥的房地产市场真正的发展其实只有十几年的历程，九十年代以前，合肥的房地产市场还停留在福利建房、集资开发的阶段，成片的、上规模的开发还没有占据市场主导地位，具有代表性的楼盘也只有铜陵新村、西园新村等少数的几个项目，而且规划、配套、房型设计等方面都较落后。到了九十年代末期，合肥的房地产市场才有了一定规模的和快速的发展，整个市场也逐步趋于成熟，住宅商品化和价格市场化也逐步被人们接受。 2，起点高：九十年代末期，特别是进入二十世纪以来，合肥的房地产市场飞速发展，本土开发公司的逐步成熟和壮大，活跃了市场，吸引了大批外地开发商的关注，纷纷进驻和抢占合肥市场，为合肥房地产市场的发展带来了一个前所未有的繁荣景象和高层次的开发建设模式。以深圳东海和浙江绿城为代表，两大国内知名的大型开发企业进驻合肥，为合肥的房地产开发带来了一个全新的、高起点的市场层面，为合肥的房地产市场的发展提供了一个较高的、稳定的市场方向。 3，发展快：由于大量的外来企业的进驻和本土国有大型开发商的建立健全，以及市场的快速发展、市政配套的建成完善、新的区域规划实施、有利的政策指导支持和国民收入的普遍提高，合肥近几年的房地产市场呈现出飞速发展的景象，规模化、高档化、市场化和人文化的建设项目如雨后春笋般的满布合肥市场，高标准、高配套和以人为本的全新的开发理念也逐步被更多的消费者接受，合肥的房地产市场正以一种前所未有的速度和标准向前高速发展。 4，势头好：由于本市的房地产市场起步较晚，发展空间和发展方向还没有完全成熟，后期的发展具有良好的趋势，新的政务区域的划分为房地产市场的发展带来了新的契机。随着城市规模的扩展和外围区域的开发建设，合肥的房地产市场将迎来一个更广阔的发展空间和利好。随着市场的逐步发展和开发经营理念的完善与成熟，整个市场还具有良好的发展势头和前景。 （二）、合肥市房地产市场的发展环境： 1，区域环境： 合肥居皖之中，襟江带淮，坐落于我国五大淡水湖之一的巢湖北岸，是一座具有2000多年历史的古城。合肥秦代置县，汉代为知名的商业都会，隋朝至明清时，一直是庐州府府治所在地，史称庐州。1949年1月建市，并成为安徽省省会，经过50多年的建设和发展，合肥现辖四区三县，市域总面积7498平方公里，总人口438.2万，已成为全国重要的科研教育基地、国家园林城市、全国卫生城市、全国城市环境综合整治优秀城市、中国优秀旅游城市、全国科教兴市先进城市。 2，交通环境： 合肥城市交通网对外呈放射状布局，内部道路纵横交错，各区之间有机链接，道路宽广，高速便捷。水、陆、空三大交通网络健全，206、312国道，合宁、合徐、合芜等高等级公路穿区而过。形成以国道、高速、铁路、航空、航运为骨架的城市对外交通系统，使合肥成为长江中下游和华东地区的物流中心和客运中心之一。 3，政策环境： 2003年至2004年同期，在全市经济快速增长的大环境下，在行政区域规划调整、政务新区迅速启动建设、新划产业园区的设立和GDP千亿元规划的实施等多项积极因素推动下，合肥的房地产开发市场