吉林省舒兰市君庭玫瑰园项目地块投资分析报告.doc

目 录 目 录 1 一、总论 3 1.1 项目简介 3 1.1.1项目概况 3 1.1.2 项目规划总体要求 3 1.1.3 项目建筑面积指标 3 1.2 编制依据 3 1.3 主要经济技术指标 4 二、市场分析 5 2.1 宏观环境分析 5 2.1.1 城市概况 5 2.1.2经济发展状况 6 2.1.3 居民生活水平 7 2.2、房地产市场分析 7 2.2.1 房地产市场综述 7 2.2.2 未来发展趋势 8 三、项目周边环境 9 3.1 景观分析 9 3.2 交通条件分析 9 3.3 地块条件分析 10 四、总体定位、规划理念与原则 11 4.1 总体定位 11 4.2 规划理念 12 4.3 规划原则 12 4.4 规划对策 13 五、规划方案 14 5.1 功能分区与布局 14 5.2 道路交通组织 15 5.3 绿地空间系统 16 5.4 竖向设计 18 5.5 建筑群体设计 18 六、市政基础设施规划 20 6.1 给水规划 20 6.2 排水规划 21 6.3 电气设计 21 七、产品、客户、价格定位 22 7.1 产品定位 22 7.2 客户定位 23 7.3 价格定位 23 八、财务效益 25 8.1 销售收入测算 25 8.2 建设投资估算 25 8.3 不确定性分析 27 8.4 经济效益评价 28 九、结论 28 一、总论 1.1 项目简介 1.1.1项目概况 项目地块位于吉林省舒兰市区南部入城口边缘，是舒兰市鼎泰年华房地产开发有限任公司在舒兰投资建设的一个集商业、居住、生态于一体的综合开发项目，综合了包括居住小区、商务酒店、商业步行街、生态园、舒兰市中心公园等多种城市功能。总占地面积330890平方米，总建筑面积254777平方米。 项目所在区域位于舒兰市南部出城口边缘，舒兰大街以西，新村路以北，规划一路以东。区位处于城市南部新区，属于舒兰市重点发展区。 1.1.2 项目规划总体要求 项目总占地面积330898平方米，规划容积率为0.99, 总建筑密度21.5%，绿地率29.8%，车库386套。 1.1.3 项目建筑面积指标 项目总建筑面积254777平方米，住宅部分151948平方米，车位部分11702平方米，商业49373平方米，商务酒店20154平方米。 1.2 编制依据 本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和舒兰市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。 此外，本报告编制依据还有： 1、《城市居住区规划设计规范》； 2、吉林省以及吉林市相关法律法规； 3、舒兰市城市规划要求； 4、规划部门提供的规划意见书及附图。 1.3 主要经济技术指标 项 目 计量单位 数值 所占比重 （%） 人均面积 （平方米/人） 规划总用地 ha 33.0898 100 56.6 城市公园 ha 7.3685 22.3 12.6 居住区用地 ha 25.7213 77.7 44.0 其中 住宅用地 ha 15.5357 60.4 26.6 公建用地 ha 5.0671 19.7 8.7 道路用地 ha 4.3469 16.9 7.4 公共绿地 ha 0.7716 3.0 1.3 居住户（套）数 户（套） 1670 —— —— 居住人数 人 5845 —— —— 户均人口 人/户 3.5 —— —— 总建筑面积 万平方米 25.4777 100 43.6 其中 住宅建筑面积 万平方米 15.1948 59.6 26.0 公建建筑面积 万平方米 8.3191 32.7 14.2 现状建筑面积 万平方米 1.9638 7.7 3.4 住宅平均层数 层 5.3 —— —— 综合容积率 万平方米/ ha 0.99 —— —— 总建筑密度 % 21.5 —— —— 绿地率 % 29.8 —— —— 公共绿地率 % 3.0 —— —— 人均公共绿地面积 平方米/人 1.3 —— —— 二、市场分析 2.1 宏观环境分析 2.1.1 城市概况 该项目所在的舒兰市，地理位置优越，地处长白山脉张广岭与老爷岭汇合处向松嫩平原过渡地带，位于北纬43°51至44°38，东经126°24至127°45。南接化工之城吉林市，北联黑龙江省省会哈尔滨，西隔松花江与九台市相望，东与蛟河市接壤，幅员面积4557平方公里，辖4街、10镇、9乡，人口65.9万。1910年高县，1992年撤县设市，为省辖县级市。 美丽富饶的舒兰市物华天宝，人杰地灵，蕴藏着巨大的开发潜力。非金属矿产资源丰富，分布面广，可利用性大。褐煤地质储量5．86亿吨，工业储量3．3亿吨，素有“百里煤海”之称，是国家重要煤炭生产基地之一；草炭储量6000万