国际花园营销策划全案.doc

“AAA ◆ 国 际 花 园” 营 销 策 划 全 案 河南精英置业有限公司 二00五年四月 目录 第一部分 沁阳宏观市场分析 一、沁阳的城市性格 一）、沁阳的地理环境 二）、沁阳的政策环境 三）、沁阳的经济环境 四）、沁阳的文化背景及消费观念 五）、沁阳城市格局与城市未来规划 二：沁阳市生活机能总析 三、沁阳市房地产发展概况 四、沁阳现有楼盘信息总汇 第二部分：项目分析与规划 一、项目分析 一）、物业位置 二）、项目SWOT分析 二、项目定位 一）、产品定位 二）、市场定位 三、项目设计定位 一）、设计理念 二）、设计原则 三）总体平面要求 （一）、总体要求 （二）、社区大门 （三）、区位平衡 （四）、景观绿化 （五）、停车场 （六）、会所 （七）、垃圾处理站和公共厕所 （八）、区内道路 （九）、商业建筑设计 （十）、住宅建筑设计 四）、建筑本体设计要求 （一）、建筑风格 （二）、建筑结构 （三）、建筑标准 （四）、配套设施 （五）、户型配比 五）、设计指标要求 （一）、规划指标 （二）、投资估算 第三部分 项目开发 一、开发模式 二、开发实施计划 第四部分 营销推广 一、目标客户定位 二、推广策略 三、推广主题： 四、推广思路 一）、导入新概念： 二）、引导性消费 三）、关系营销 四）、情景营销 五）、服务营销 六）、定点营销 五、销售手法 六、整合推广策略 一）、推广阶段与主题安排 二）、主卖点诉求 三）、广告口号 四）、媒体宣传策略 五）、价格策略 六）、付款方式 七）、销售走势预测 第五部分 项目经济效益分析 第六部分 资金筹措办法和使用计划 项目概况 本案位于沁阳市中心的罗庄村，东邻南北大道建设北路，南靠新民街（建委对面），西、北两面为居民区，与繁华商业街“怀府路”仅有百米之遥，周边生活配套设施齐全，理财方便快捷，教育环境优越，此宗地总占地面积约86亩（合57362㎡），原属沁阳市粮食局下属的面粉厂所有，地块呈不规则的长方形。 拟规划为临街商住两用，区内纯住宅的中高档小区。 第一部分：沁阳市宏观环境分析 一、沁阳的城市性格 一）、沁阳的地理环境 沁阳位于河南省西北部，地于郑州、洛阳、焦作金三角地带，距郑州110 Km，距洛阳70 Km，距焦作40 Km，东以丹河、沁河为界和博爱县隔河相望；南与温县、孟州为邻；西与济源市相连，毗邻207国道；北倚太行山与山西省晋城市接壤。焦枝、侯月、太焦铁路贯穿其境，太洛、焦克、新洛公路纵横交织。 二）、沁阳的政策环境 沁阳对招商引资非常重视，领导将其作为经济工作的一号工程来抓，制定出台了一系列优惠政策和激励措施。去年实际利用外资1718万美元，增长153.8%，居焦作各县（市）区首位，占焦作市实际利用境外投资总额的四分之一。 政府职能部门能够大力配合投资商的投资活动，并能够积极、主动、热情地为投资商建线搭桥。 三）、沁阳的经济环境 沁阳为河南省确定的改革开放发展特别试点市， 2004年全市地区生产总值预计完成79.8亿元，同比增长18.1%，经济总量稳居焦作首位。 第一产业增加值完成7.2亿元，增长6.5%。农民人均纯收入达到3501元，增长13.3%。 第二产业增加值完成46.2亿元，增长23.9%。综合经济效益指数达到226.3，高于全省平均水平，目前形成了以铝、电、化工、冶金、建材、造纸机械制造、玻璃钢等行业为主的多门类产业结构。 第三产业增加值完成26.4亿元，增长12.2%。 四）、沁阳的文化背景及消费观念 沁阳素有“覃怀古郡、河朔名邦”之称，受深厚的传统文化的影响，他们的消费观念比较保守，接受新鲜事物的能力不强，概括起来就是：讲求实在，选择谨慎，但是认准的事情会果断出手。 五）、沁阳城市格局与城市未来规划 1、沁阳城市格局 以怀府路为X轴，以建设路为Y轴，将沁阳市区分为四个象限，如图（红方块为本案位置）： Y B A X C D A象限为回民居住区 B象限为金融、行政区 C象限为老工业区 D象限为老行政区和教育基地 2、城市规划发展方向 目前，沁阳的中心位于怀府中路地段，这里有沁阳最繁华的商业大街、购物商场、宾馆旅社、和金融中心；但政府在新时期确定了了“全面西进”的区域发展战略，亦即将沁园路以西的区域作为实现沁阳新的发展蓝图的战略地，形成了“怀府路地段以及沁园路以西部分”两个发展中心带，来全面带动整个城市的发展。 二：沁阳市生活机能总析 类别 名称 与本案距离（m） 备注 理财机构 中国银行 0 沁阳分行总部 农行 100 工行、建行 1000 购物中心 焦百沁阳商厦 100 最大、最高档 银莎购物中心 500 百货大楼 1000 教育单位 实验幼儿