地块经济效果评估测算.doc

地块经济效果评估测算 一 、项目的确定性分析 1、项目的投资估算 （1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元 ? （2）、前期工程费用估算：1054.5万元 序号 项目 金额 估算说明 1 规划、设计可研费 526.5 按25元/平方米 2 水文地质勘察费 80 初、详勘 3 道路费 4 供水费 12 5 供电费 15 6 土地平整费 421 按照20元/平方米 合 计 1054.5 （3）、基础设施建设费估算：2310.25万元 序 号 项 目 建设费用合计（万元） 估算说明 1 供电工程 842 40元/平方米 2 供水工程 210.5 10元/平方米 3 供气工程 315.75 15元/平方米 4 排污工程 421 20元/平方米 5 道路工程 6 路灯工程 105.25 5元/平方米 7 环卫设施 8 绿化工程 315.75 15元/平方米 9 外部道路 100 100元/平方米 合 计 2310.25 ---- （4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元 序号 项目 建筑面积（平方米） 建安工程费单计（元/平方米） 金额合计（万元） 1 市场营业房 104500 850 8882.5 2 厂房区 141000 700 9870 合 计 245500 ---- 18752.5 （6）、招商活动费用：1500万元 （7）、管理费：892.4万元 （8）、财务费用：757.8万元 （9）、销售费用：1308万元 （10）、开发期税费：50万元 （11）、不可预见费用：109.46万元 210500×5.2元/ m2＝109.46万元 （12）、其他费用估算：230万元 序 号 项目 金额(万元) 估算说明 1 临时用地费用 2 临建费 3 施工图纸预算或标底编制费 40 4 工程合同编制费 10 5 招标管理费 10 6 总承包管理费 20 7 工程质量监督管理费 8 工程监理费 100 9 工程保险 50 合 计 230 2、销售收入、经营税金及附加估算表（一年） 序号 项目 合计 商业区 厂房区 1 销售收入（万元） 45135 28215 16920 1.1 1.2 地上可销售面积M2 245500 104500 141000 单位售价（元/ M2） __ 2700 1200 2 经营税及附加（万元） 2482.43 1551.83 930.6 2.1 2.2 营业税5%（万元） 2256.75 1410.75 846 城市建设税、 教育费附加（万元） 225.68 141.08 84.6 二、附加交纳费用(532万元) 施工图及抗震设计审查费：19 白蚁防治费：10 档案管理费:20 保险费：24 建设用地规划许可证：5 质量监督费：370 工程定额测定费：25 建安企业行业管理费：44 印花税：15 3、利润：6786.41万元 利润==销售收入——开发建设投资成本——经营税金及附加 45291-36022.16-2482.43=6786.41万元 4、 利润率：15% 利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15% 二、项目经济效果静态分析 1、静态投资收益率（E） 静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目投资额的比值,用公式： E=M/K(其中M是年净收入、K是项目总投资额)。 E=M/K＝6786.41/36022.16=18.8% 2、静态投资回收期（T） 静态投资回收期（T）是指项目初始投资起到用项目的净收益偿还全部投资所需时间，以年表示： T=K/M=36022.16/6786.41≈5.5年 项目的首期投资现金流量 序号 项目 总计 1 2 3 4-6 1 现金流入 6786.41 -3078.522 3312.733 1538.573 5013.626 1.1 销售收入 43599 13079.7 17439.6 8231.85 6539.85 2 现金流出 38504.59 16158.222 14126.867 6693.277 1526.224 2.1 土地费用 8525.25 4262．63 4262．62 2.2 前期工程费用 1054.5 738.15 316.35 2.3 基础设施建设费用 2310.25 693.075 924.1 693.075 2.4 建筑安装工程费用 18752.5 8035.425