广州市白云区解放北路耀华商住项目初步定位建议.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 产品硬件增值 建议外立面将采用现代建筑新科技手法，创造出与众不同的建筑新形象外形线条简洁明快，各道弧线创造出柔和的片片帆影。在色彩方面配以浅色调为主，通过立面线条和局部构件搭配，结合不锈钢阳台拦河及铝合金挡板使之更加丰富多姿。 建筑色彩及造型 采用简洁、淡雅的整体色调，例如利用优雅的白色与淡灰色相间，板和线交织，给人以清新脱俗和优雅的感觉； 通过使建筑物阳台和空中花园的错位布置，局部镂空等处理手法，使建筑表现出一种流动的的韵律感，倍增住宅的亲切感和可识别性。 一方面可减轻板式建筑的体量感，另一方面也可以加强小区南北对流的效果； 作为新兴的标准式公寓，建议增加生活阳台，提高整个公寓的居住舒适度及品位…… 现有条件虽然尽可能在解决单体楼绿化不足的问题，例如尽量空出前小广场做绿化处理，但楼体内部缺乏有机的呼应及景象的延伸，故建议楼体的内部作镂空处理，营造公共的空中花园，将平面绿化延伸至垂直空间。 住宅：多外部板式设计 公寓：色彩明快、简洁 通过色彩、材质，体现公寓及住宅整体的优雅风格…… 阳光电梯间 阳光清风电梯间——电梯间及楼梯间均直接对外通风采光，不必采用机械通风装置，引入室外勃勃生机，改善枯燥无味梯间环境，不仅降低营运成本，设计更加时尚环保； 挑高8米的住户大堂——气势非凡的大堂能加强住户的尊贵感和身份感，建议本项目的住户大堂设计层高可达6-8米。 酒店式大堂： 对站的礼宾司，于客户和主人都是体现档次的感觉。 自动隔音换气窗弱化噪音、废气污染 电脑控制的百叶窗，实用的高技术，既保证景观视野开阔，也可以改善立面形象，又有实用效果，环保节能 防紫外线玻璃的设计，趋利弊害…… 高科技节能技术的引用 PART 3 综合建议分析 出口皮具展贸市场 专业女性皮具商场 优势 区域皮具批发量巨大； 区域皮具市场发展成熟，可发展专供出口的贸易平台，形成独有竞争力。 区域尚未有此类型皮具商场，有市场空白点； 区域内专营女性皮具的商户众多。 劣势 区域内皮具市场同质化严重，竞争激烈； 项目与传统皮具批发区域——梓元岗有一定的地域距离； 项目出售的市场接受力不高。 区域认知过程相对长； 项目与其他皮具市场有一定的地域距离； 项目出售的市场接受力不高； 裙楼下层各项定位分析 写字楼 公寓 住宅 优势 市场需求机会较大； 配合”住禁商”的政策,有效带动写字楼项目发展； 区域内的写字楼出租率较为理想…… 区域缺乏公寓项目，市场空白点显然； 配合中央酒店发展，辅有酒店式管理…… 周边没有住宅项目兴建，市场需求量大； 出售速度相对较快，资金回笼速度也相应提高…… 劣势 出售速度慢，相对资金回笼速度慢； 产品市场有较大的竞争力…… 区域市场对公寓需要过渡假； 整体销售资金总额相对不及写字楼项目…… 没有有效景观支持； 出于项目的地理因素等，项目的主要消费对象只能在区域内，受众面小…… 裙楼上层各项定位分析 专业市场 +（3、4层）LOFT写字楼 + 酒店式公寓 专业市场 + 优化型精品装修配套的住宅 专业市场 + 展贸式写字楼SoTo或LOFT式写字楼 项目定位初步建议 比较 方案一 方案二 方案三 专业市场+LOFT写字楼+酒店式公寓 专业市场+优化型精品装修配套的住宅 专业市场 + 展贸式写字楼SoTo(LOFT式写字楼) 优势 打破传统式商住楼用途，多元素配搭； 充分利用中央酒店管理优势…… 市场空间较大； 整体消化量较快； 市场空间需求量较大； 项目整体售价会略高于以上各定位； 对首层商户较为互动…… 劣势 销售速度相对较慢； 需要一定的认知过程…… 但均价低于服务式公寓（估计均价不会太低） 噪音相对较大…… 销售速度相对较慢； 产品定位方案初探 全案完 ! Thanks! 项目周边投资客户 调查分析 我司对项目周边投资客户随机抽样了113位进行了电话访问调查，其中有效问卷81份，占72%。具体调查内容与分析如下： 被访者对项目片区皮具市场投资商铺的意向 类型 肯定会 会考虑 视情况而会考虑 不考虑 不知道 合计 数量 6 11 31 23 10 81 比例 7% 14% 38% 29% 12% 100% （此部分为上述表示肯定会、会考虑和视情况而会考虑意向的客户，共48位） 被访者投资商铺的金额范围 类型 50万以下 50~100万 100~200万 200~300万 300~500万 500万以上 不确定 合计 数量 1 7 19 12 5 2 2 48 比例 2% 15% 39% 25% 11% 3% 5% 100