智能化住宅小区的物业管理.doc

Page  PAGE 8 of  NUMPAGES 8 智能化住宅小区的物业管理 　 　　摘要：人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，正在兴起的智能化住宅小区建设热潮反映和适应了国际社会信息化和智能化的发展要求，是21世纪的新概念住宅。智能化住宅小区为住户提供了一种“以人为本”更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，从而区别于传统的封闭式管理住宅小区：高墙、防盗门，出入小区进行严格登记，24小时不间断的保安巡逻的“高级监狱”式的住宅小区。它依靠高科技手段，既实现了住宅小区的开放性，拆除了高墙、防盗门、减少或不用人工保安巡逻，又提高了住宅小区的安全性，实现小区物业管理运行的高效化、节能化和环保化。 　　人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，正在兴起的智能化住宅小区建设热潮反映和适应了国际社会信息化和智能化的发展要求，是21世纪的新概念住宅。智能化住宅小区为住户提供了一种“以人为本”更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，从而区别于传统的封闭式管理住宅小区：高墙、防盗门，出入小区进行严格登记，24小时不间断的保安巡逻的“高级监狱”式的住宅小区。它依靠高科技手段，既实现了住宅小区的开放性，拆除了高墙、防盗门、减少或不用人工保安巡逻，又提高了住宅小区的安全性，实现小区物业管理运行的高效化、节能化和环保化。它不仅已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，而且也是人类社会发展的必然趋势。 　　1、智能化住宅小区的发展及特点 　　智能化住宅小区的概念是综合采用目前国际上最先进的4C技术（最先进的计算机技术、控制技术、通信技术和图形显示技术），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通讯接入网和家庭智能化系统的三位一体“小区服务与管理系统”。 　　住宅小区智能化系统是以科学技术为基础，依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关的最新技术，将传统土木建筑技术与计算机技术、自动控制技术、通信与信息处理技术、多媒体等先进技术结合的自动化系统。智能化住宅小区利用高科技手段，通过系统软件和硬件的组合，改善人们的生活质量、生活环境、生活方式和生活内容。人们通过高速互联网，进行各种各样活动，使人们足不出户就可以在家里进行工作、学习、娱乐、购物、就医、社交等各种目的，同时也可以使人们远在他乡通过智能网操纵和控制家中的室内温度、家用电器等。住宅小区智能化可以节约能源，提高居住质量，提高住宅小区物业管理、安全防范以及信息服务等方面的自动化程度和综合服务水平，同时也可以降低运行成本。 　　2、现代化的物业管理是保障智能化住宅小区发挥作用的基础 　　工程界的热点是如何采用各种新技术建设有特色的智能化住宅小区，一批建成的智能化住宅小区投入运行后，如何管理好智能小区，智能小区的物业管理如何规范，这已成为目前讨论的话题。智能化住宅小区的建成仅仅是开始，小区投入运行后，管理系统的应用与维护，对系统的硬件与软件进行设备更新与升级都是非常重要的，是小区发挥智能化作用的保障。在住宅小区的生命周期内，智能系统可能每隔8-12年需要更新一次。智能小区的物业管理必须与网络结合，以网络为平台，开展物业信息管理。网络由局域网与广域网组成，局域网在社区服务、交往、生活方面发挥作用，广域网主要在通讯方面发挥作用。智能小区系统要既能满足目前的需要，又能适应以后的发展。小区的信息网络系统要有足够的安全性，可采用子网隔离和“防火墙”设施等安全控制手段，防止没有授权住户的访问和信息流失。同时，软硬件产品要符合国际标准和工业标准。小区设备要有良好的扩充性和升级能力。以保证小区智能化与网络化程度保持先进水平。 　　3、智能化住宅小区物业管理内容 　　智能化住宅小区的物业管理是指在物业管理工作过程，以现代先进科学技术为手段，对物业管理活动进行科学的组织和对物业进行有效的管理，运用智能化管理方式，实现物业管理工作过程的自动化、智能化。智能化住宅小区的物业管理由宏观管理和微观管理组成。 　　3.1宏观管理要实现物业管理公司办公自动化 　　按规划要求完整地将小区验收资料、图纸及交接手续，小区平面示意图，出入口及消防道路示意图、绿化示意图、公共设施示意图、楼体分层的图纸及文字资料等，利用扫描仪输入至微机中。这将方便于查询各楼的基本资料和验收资料，有利于小区的综合管理。 　　安全防范管理系统，小区围界设置红外线防范系统，且与电视控制系统相连，电视监控系统通过程序自动调用和切换摄像机的图像，自动实现对任意图像点的实时录像，在监视的录像内容中叠加编号、地址和时间，并可任意回放。电子巡更系统功能可确保小区内保安人员按系统自动生成路线巡更，用技术手段来督促人防，小区内主要通道出入口及各楼主要部位均设置巡更点，系统可设置巡更路线及时间，并自