精品-《2008年株洲株宾项目小户型市场专项调研及规划建议书》.docVIP

株宾项目小户型市场专项调研及规划建议 目 录 一、株洲市房地产市场分析 1.1 株洲房地产市场概况 1.2 株洲房地产市场发展特点与趋势 1.2.1房地产市场区域分布 1.2.2 行业发展特点与趋势 1.2.3株洲房地产价格走势 二、株宾项目小户型调研范围 2.1 近2-3年建成使用项目 2.2　在租在售项目 2.3　可能同期入市项目 2.4 产品特点分析 2.5 客户特征分析 三、主要个案调研内容及成果 3.1　项目概述 3.2　分类评述 3.3　市场总结 3.3.1小户型市场状况 3.2.2小户型畅销原因分析 3.3.3小户型客户分析 3.3.4小户型市场风险分析型一、 株洲市房地产市场分析 1.1 株洲房地产市场概况 从2008年运行情况看，房地产市场各项指标经受着外部环境考验，投资总量超过80亿，占城镇固定资产投资的比重23.5%，同比增加了0.8个百分点，有力推动了株洲经济持续发展。从各项指标的变化中，表现为开发市场热度降温。　 投资增速波动前行2008年，房地产开发投资在投资惯性、土地购置、开发等综合因素影响下快速增长，全年的增速基本上保持在两位数的增长。一、二、三季度房地产开发投资同比分别增长26.9%、45%和34.3%。从7月份开始，增长态势由前期强势明显趋缓，到11月份又开始走强。全年有开发业绩的企业209家，比上年同期增加22家。以九天置业有限公司等14家企业完成投资过亿元。1-12月，房地产开发投资81.4亿元，同比增长40.6%，比上年同期提高10个百分点。高于全省平均增长速度21.8个百分点。 1.1.2资金七成投向住宅2008年全年开发资金主要还是投向住宅开发。其中占比重70%资金投向住宅，0.8%的资金投向办公楼，10.6%的资金投向商业营业用房开发。住宅投资中中低档的比重增强，其中140平米以上的住房完成投资7.3亿元，同比增长17.7%；90平米以下的住房完成投资5.7亿元，同比增长45.8%；经济适用住房完成投资1.8亿元，同比增长80.6%；别墅、高档公寓完成投资1.7亿元，同比下降44.4%。 1.1.3商品房销售放缓年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售与去年高增幅相比，已在持续减弱。全年有133家企业有销售业绩，销售总量超过去年335万平方米。全年实现商品房屋销售面积354.4万平方米，同比增长5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50个百分点。其中，住宅销售313.91万平方米，同比增长4.4%。商品房屋销售面积天元区居总量第一，占34.1%，以华晨房地产开发公司等37家有业绩的公司，实现销售面积超过120万平方米，同比增长0.3%；芦淞区以九天置业有限公司等18家企业实现销售面积86.9万平方米，同比增长18.5%；石峰区以顺安房地产开发有限公司等16家企业实现销售面积30.3万平方米，同比增长33.8%；荷塘区以文化庭院小区有限公司等16家企业实现销售面积27万平方米，同比下降11.4%。 1.1.4 房价涨幅放缓总体看，株洲楼市在全国市场持续疲软的状态下，开发商的销售策略开始求“稳”，房价涨幅放缓。2008年，全市住宅销售均价为1850元/平方米，同比增加54元/平方米。抽样结果显示，四季度我市房屋销售价格指数为101.9，同比上涨1.9%。三季度和四季度房屋销售价格比去年同期分别上涨4.1%和1.9%，四季度新建商品房同比价格指数为100.7，价格上涨0.7%，比三季度回落2.4%，涨幅是呈逐步回落态势。城市四区在四季度各类商品住宅均价达到2943元/平方米，价格同比增长0.7%，其中多层住宅均价为2138元/平方米，同比下降1.7%；高层住宅均价为2541元/平方米，同比增长3.2%住房公积金放贷减缓受房地产市场渐趋低迷的直接影响，我市住房公积金个贷总量有减少。2008年，住房公积金缴存人数显著上升，覆盖面进一步扩大，资金积累快速上升，年度新增住房公积金归集额8.1亿元，同比增加2.11亿元，增长35.2%；个人住房公积金贷款下降，全市发放个人住房贷款4.01亿元，较2007年同期减少1.04亿元，同比下降20.6%；放贷户数2902户，较2007年同期减少1279户，同比下降30.6%。 1.1.6 景气指数创历史新低在全球资产价格因剧烈的“去杠杆化”导致由“流动性过剩”到“流动性短缺”的逆转而面临深幅调整之际，奢望株洲楼市“独善其身”不是很现实。从目前看，房地产价格的调整虽只是局部区域的现象，但也预示着房地产市场热度降低，对市场信心有很大的挫伤。政府正面的强势介入，制定政策措施力求刺激行业兴奋，也正说明了这一点。从株洲市场看，2008年的各项主要指标虽取得良好业绩，但开发商也显示出对前景无比担忧。抽样调查显示，反映行业宏观环境的企业家信心