三水区商业城建筑旧楼改造招商招租项目可行性实施方案.docxVIP

目 录第一章 项目概况51.1 项目建议书编制所依据的重要文件：51.2 项目地址及现状51.3 项目建设规模和内容71.3.1 项目建设规模和内容71.3.2 项目总投资71.4 项目建设的宏观方向7第二章 项目建设的背景82.1 建设背景82.1.1 项目提出的理由和过程82.1.2 社会发展背景分析92.2 “三旧改造”背景分析112.2.1 城市发展的自我完善112.2.2 加快推进“三旧”改造的意义112.2.3 完善三水商业圈的需要13第三章 建设条件153.1 建设条件153.1.1 区域自然条件153.1.2 施工条件15第四章 项目投资概算174.1 概算编制范围及内容174.1.1 装饰部分174.1.2 安装部分174.1.3 其他184.2 编制依据及费用标准184.3 项目总投资22第五章 财务分析以及经济评价235.1 基础数据表245.2 财务指标一览表255.3 成本估算265.3.1 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算265.3.2 修理费计算265.3.3 借款利息计算265.3.4 水电费计算（物业管理公司收取）265.3.5 工资及福利费计算265.3.6 维护费计算275.3.7 业主管理费计算275.4 利润总额及分配275.5 年出租收入及年销售税金及附加275.5.1 年销售税金及附加275.5.2 年出租收入285.6 财务分析285.6.1 财务分析报表：285.7 清偿能力分析295.7.1 借款偿还期305.7.2 还款资金来源及还款能力分析305.8 盈亏平衡分析（详见下图）305.9 财务敏感性分析（详见下图）325.10 综合评述：33第六章 结论以及建议346.1 项目优势劣势分析346.2 项目建议356.2.1 市场现状356.2.2 项目市场定位376.2.3 项目各区的规划建议376.2.4 项目建筑风格建议386.2.5 配套设施建议386.2.6 租金定位396.2.7 项目经营理念396.2.8 经营策略416.3 总结42附表1：商业城改造项目概算编制说明43附表2：商业城改造项目概算表43附表3：商业城改造项目装饰部分概算详细清单43附表4：总成本费用估算表43附表5：利润总额及其分配表43附表6：借款还本付息表43附表7：现金流量表43第一章 项目概况1.1 项目建议书编制所依据的重要文件：1、广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求?2、《投资项目可行性研究指南》(试用版)?3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）?4、《中国建设项目管理实用大全》?5、?佛山市建设工程技术经济指标6、商业城A区、B区、C区建筑平立剖面图7、相关的法规和行业文件8、与项目相关的其他文件资料1.2 项目地址及现状三水商业城位于三水主干道广海大道中27号,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐、购物休闲的定位和早些年辉煌的历史,使商业城成为三水的地标之一。商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。1998年前后，商业城这一带是很火的,有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之一。商业城占地约2万平方米，总建筑面积约5.5万平方米，楼龄已超过10年；由A、B、C、D四个区组成，D区首层为农贸市场，D区二至九层为多层住宅；A区、B区、C区面积总共约3.4万平方米，除了一楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何将A、B、C区重新策划、包装，再推出市场。图为商业城A区现状商业城的位置图1.3 项目建设规模和内容1.3.1 项目建设规模和内容本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。1.3.2 项目总投资项目总投资约21526.68万元，其中建设期投资约5067.86万元，铺底流动资金50万元，项目营运期投资约16408.82万元。1.4 项目建设的宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造、包装。改造后的商业城将参照三水广场的模式,发展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心,但主要面向中档消费群体。第二章 项目建设的背景2.1 建设背景2.1.1 项目提出的理由和过程佛山市委、市政府依据相关法律、法规的要求，就佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（简称“三旧”）制定了《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》、《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房的改造指导意见》和《佛山市推进旧村居改造的指导意见》，并要求相关部门遵照《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》和《指导意见》推进三旧改造工作。佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作