融科·金月湾项目商业策划报告.ppt

* 销售周期：2008年9月至2008年12月，共计4个月 推售面积：46480平米 销售面积：35000平米 全程均价：8150元/平米 销售总额：2.86亿元 * 2008年推售目标 08年营销策略——推售及价格策略 2008年策略设定 项目初期入市，丰富销售产品线： 利用优势产品资源，树立项目在市场上的良好形象，确立市场地位； 紧凑型产品支持消化量，尽快实现现金流回正，抢占客户基数。 08年营销策略——推售及价格策略 08年： 推售楼座：6#/ 7#/15# 销售面积：27000㎡；推售面积：35310㎡ 均价8115元/㎡；总额2.19亿元；套数约283套；销售率76.５% 全案营销策略——推售及价格策略 推售户型： 55㎡66套85㎡66套 90㎡（不通透）132套 90 ㎡（通透）66套 　 120㎡33套130㎡33套 总套数：396套 套均面积：89㎡　 分析： 根据08年总的推售策略，在保证首推目标前提下，选择二类优下资源进行首期推售 , 有利于销售量的去化，同时有利于后期树立品牌形象。 推出三类小户型资源既丰富产品线，又利用其价格杠竿作用控制产品的推售，在保证去化量和占有市场份额同时，最大化形成公众口碑。 一类资源区 二类资源区 三类资源区 6# 7# 8# 15# 二类资源 三类资源 一类资源 二次推售 一次推售 销售计划——2008年推售计划 推售户型： 90㎡（不通透）66套 90 ㎡（通透）66套 　 总套数：132套 套均面积：90㎡　 08年： 推售楼座：8# 销售面积：8000㎡；推售面积：11880㎡ 剩余面积：8310㎡ 可售面积：20190㎡ 均价8300元/㎡；总额0.66亿元；套数约84套；销售率39.6% 全案营销策略——推售及价格策略 分析： 08年度二次开盘结合销售任务，以相对优势的主力产品进行补充，适当放量，以保证年度整体的销售目标。 同时根据市场和整体销售状况，提升项目整体价值。 一类资源区 二类资源区 三类资源区 6# 7# 8# 15# 二类资源 三类资源 一类资源 二次推售 一次推售 销售计划——2008年推售计划 2 3 4 5 6 一级节点 9月6日认购开盘 释具体价格 2月23日 外展场亮相 节 奏 2月28日正式推广 6月7日产品推介会 释放均价区间 市场预热期 时 间 2月23日– 3月31日 开盘蓄水期 4月1日- 6月7日 开盘强销期 持续强销期 9月6日—11月14日 11月15日 -12月底 营销一级节点 7 8 9 11 12 11月15日加推 6月8日售卡 10 8月2日售楼处、样板间、示范区 开放，推售产品释放价格区间 1 08年营销策略——销售阶段划分 营销策略 道具支持 目的 开盘售卡期 6月8日—9月5日 2月底外展场亮相释放项目信息 6月7日产品推介会(释放均价区间) 6月8日售卡 8月2日售楼 处、样板间、示范区开放，分产品释放价格区间 9月6日认购项目开盘，释放具体价格 11月15日项目加推 市场预热 初步吸纳客户 广泛吸纳客户 客户意向梳理 提高售卡成交率 精确制导三顺位装户 集中引爆持续热销 提高现场截杀 新推资源预热蓄客 老带新优惠政策 客资体系启动 2月底具备概念模型、品牌宣传册 3.1户外、纸媒 4.15具备户型图、模型、印刷品等 品牌+区域 项目 产品 开盘 6.2带总平户型图/7.1产品手册/7.25售楼处沙盘、区域发展、商业沙盘/8.10正式户型图册 11.3VIP楼书 08年营销策略——目标分解 11 9 　 3 5 7 4 6 3 8 11 13 10 7 6 — — 日来访 122 98 　 28 56 80 42 63 35 91 115 133 116 78 78 — — 周来电 85 20 65 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销售目标B 130 　 40 90 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 售B卡目标 285 　 　 　 15 30 240 　 　 　 　 　 　 — — 销售目标A 450 　 　 　 　 　 30 80 100 240 　 　 　 — — 售A卡目标 350 280 2540 80 160 230 120 180 100 260 330 380 300 200 200 — — 有效来访积累 525 420 5725 120 240 345 180 270 150 390 495 570 500 333 333 — — 来电积累 总计 12月 11月 10月 9月 8月