金地：项目投资决策评审报告.doc

《项目投资决策评审报告》 项目名称：北京顺义区空港居住项目 送审单位：金地集团北京公司 编制日期：二○○八年五月 目 录 摘 要 正 文 第一章 项目概况 10 一、项目基础信息 10 1、地块位置 10 2、用地性质 10 3、开发程度 10 4、规划指标 10 二、项目来源及要求 11 1、时间安排 11 2、保证金 11 3、竞地原则 11 4、地价支付进度（假定竞得价为12亿） 11 5、交地 11 6、开发主体 11 7、开发建设期限 11 8、其他 11 第二章 片区概况及规划 12 一、宏观区域概况（顺义区） 12 1、经济优势 12 2、交通优势 13 3、生态资源丰富 13 4、配套概况 13 5、新城规划 14 二、中观区域概况（临空经济圈） 16 1、主要经济板块 17 2、主要居住板块 21 三、顺义区土地市场概况 23 1、用地规划 23 2、土地供应概况 23 第三章 地块基本素质分析及结论 27 一、地块素质分析 27 1、项目区位 27 2、项目四至 28 3、道路交通系统 28 4、地块景观资源 29 5、生活配套设施 29 6、市政配套设施 31 二、项目风险分析及结论 31 第四章 北京市房地产宏观市场分析 32 一、北京市房地产市场分析 32 1、04-07北京房地产投资市场分析 32 2、04-07北京房地产住宅市场投资分析 32 3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析 33 4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析 33 二、北京市土地市场分析 33 三、房地产政策分析 34 第五章 项目细分市场分析 34 一、项目区域市场分析 34 1、竞争片区的界定 34 2、竞争片区特性分析 35 3、竞争强度分析 42 二、项目竞争片区供需分析 43 1、竞争片区未来供应分析 43 2、竞争片区未来需求分析 44 3、周边住宅市场需求潜力分析 46 三、典型项目个案分析 46 1、龙湖香堤漫步 46 2、万科四季花城 47 第六章 项目定位及结论 48 一、项目的SWOT分析 48 1、优势 48 2、劣势 48 3、机会 48 4、威胁 48 二、客户定位 48 1、大户型 48 2、小户型 49 三、产品定位 50 1、基本属性与定位基础： 50 2、产品定位 50 3、商铺 50 4、产品建议 50 四、价格定位 51 1、叠拼价格 51 2、6层电梯花园洋房价格 51 3、小高层价格 52 4、商业定价 52 5、车位定价 52 6、项目周边租赁市场状况 52 7、价格涨幅预测 53 8、销售进度安排及全程均价预测 54 第七章项目分期及总体开发计划 55 一、项目分期 55 二、项目总体开发计划 55 第八章 项目测算及敏感性分析 56 一、项目收益测算 56 1、项目收益及现金流测算的基本假设 56 2、项目收益测算情况 56 二、项目敏感性分析 57 1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析 57 2、挂牌报价对收益的敏感性分析 57 三、结论与建议 57 附件： 1、项目总体开发计划 2、项目销售周期 3、经济测算表 摘 要 一、项目概要 序号 规 划 指 标 名 称 单 位 合计 备注 1 项目总用地面积 ㎡ 180029.1 建设用地133657 2 总建筑面积 ㎡ 239426 总销售面积192108 2.1 其中：地上建筑面积 ㎡ 196688 2.2 其中：地下建筑面积 ㎡ 42738 3 居住容积率 1.5 4 住宅面积 ㎡ 191008 其中双限房29216 4.1 其中：多层 ㎡ 102992 4.2 小、中高层 ㎡ 88016 4.3 按住宅套型建筑面积分 90平米以下住宅面积 ㎡ 133616 90平米以上住宅面积 ㎡ 57392 5 托幼用地面积 ㎡ 4300 建筑面积3010 6 车位比 停车位/户 0.6 7 总户数 户 2008 其中：各种产品类型所占户数 4层叠拼 户 272 6层电梯洋房 户 600 11层小高层（1梯4户） 户 484 15层小高层（2梯4户） 户 300 15层限价房（2梯8户） 户 352 8 项目整体户均面积 ㎡ 95 9 总停车位 个 1195 其中：地上 个 258 人防地下 个 220 地下 个 717 10 代征城市公共用地 ㎡ 36840.1 其中：代征