重庆清和源中式项目营销推广战略构架报告2008-.pdf

圆顺地产机构 清和源项目营销报告 “清和源”项目营销策划报告 营销推广战略构架 委托单位：重庆月升房地产开发有限公司 报告单位：重庆市圆顺房屋营销策划有限公司 报告日期：2008年3月 圆顺地产机构 清河源项目营销报告 第一部分：产品研究 一、 地段 1、地理位置 渝北处于重庆“都市发达经济圈”，是重庆的主城区和航空港，也是重庆市规划的行政中心， 目前已有重庆市人大、市政协、市高级法院、市检察院等数十家市级机关和中央驻渝单位相继入驻 渝北。渝怀铁路、重庆“二环八射”中“二环五射”贯穿区境，渝长、渝邻、渝合、渝涪、渝黔等 五条高速公路在区境内交汇，西南最大的龙头寺火车站位于区内，长江、嘉陵江环绕本区东西南， 寸滩集装箱码头紧邻我区，规划的轻轨三号线直通机场，形成了水陆空立体交通网络。 1 圆顺地产机构 清河源项目营销报告 经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较 低――在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与两路老 城区和空港新区混为一谈、相提并论 ！ 实际上，一旦改造成功，农业园区应当是一处非常适合人居家的世外桃源。但是在目前， 农业园区的地段概念不为消费者认同；“农业园区”是一个相对传统，但泛指以农业为主的开 发区域。可惜，凡是到过本案区域相关项目现场的客户，大都拒绝承认传统的“农业园区”是 开发新区的概念。因此，本案所处的地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于2500--2800元/m2左右的房价 （虽然有部分高档别墅楼盘，但也是个别特殊楼盘），这与本案定位有明显差距。从某种意义 上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机 ！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是以大批高档次楼盘的在 农业园区的集中亮相，使农业园区的整体形象得到了很大的提升。清河湾别墅、常青藤别墅及 大型小区清河世家、东原香山、枫桥水郡及国安局等公务员等小区的建成，使得客户对本地段 前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信 心也增强了！。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，生活理念、地段、配套、教育显 得尤为重要，关于地段的形象营造和生活理念传播显得至为关键！ 2 圆顺地产机构 清河源项目营销报告 2、交通 本案所谓的交通由 “道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于农业园区与工业园区的连接中间枢纽。目前，整个渝北区的交通网络较完善，农 业园区、工业园区、汽博中心、模具园区、两路老城等将通过快车道，有机的连接在一起，极 大地改善道路状况。  本案附近公共交通线路匮乏，仅有部分从两路老城到重庆主城的少量公交线途经农业园区，到目 前还没有规定的公交车，市民出入略显不便（但政府已经考虑引进到两路老城区的公交车，到时候