第13讲第三章房地产开辟法度模范与治理(2011年新版).docVIP

2011年房地产估价师考前辅导精讲班 《房地产开发经营与管理》 房地产开发程序与管理（下） 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握房地产开发的基本概念及其一般程序； 2．熟悉投资机会选择与决策分析； 3．了解获取土地； 4．了解项目核准和开工计划； 5．熟悉确定规划设计方案并获得规划许可； 6．熟悉建设工程招标； 7．熟悉开工申请与审批； 8．了解前期工作的其他环节； 9．熟悉建设阶段； 10．掌握选择物业租售形式； 11．掌握制定租售方案； 12．了解制定宣传与广告策略。 二、内容讲解 第三章　房地产开发程序与管理 四、工程建设招标 （一）招标方式 工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革部门《工程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行施工招标的工程建设项目。招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。 1．公开招标 公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构应发布招标公告，招标公告的发布应当充分公开，任何单位和个人不得非法限制招标公告的发布地点和发布范围。特别注意的是依法必须招标项目的招标公告必须按照《招标公告发布暂行办法》（国家计委4号令）有关规定发布。即发布在指定的《中国日报》、《中国经济导报》、《中国建设报》和《中国采购与招标网》上。其中，国际招标项目的招标公告应在《中国日报》上发布。 2．邀请招标 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。邀请招标是非公开招标方式的一种。实行邀请招标的项目应符合国家招标投标法有关规定并经相关审批部门核准，进行邀请招标时，可由开发商或其委托的招标代理机构向具备承担项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：①项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；②受自然地域环境限制的；③涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；④拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；⑤法律、法规规定不宜公开招标的。 （二）招标机构 当招标人决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标还是邀请招标，都可以成立一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。招标人自行招标的，应当自确定中标人之日起十五日内，向国家或省市发展改革部门提交招标投标情况的书面报告。招标人自行招标的，项目法人或者组建中的项目法人应当在向国家或省市发展改革部门上报项目申请报告时，按相关规定报送书面材料并经国家或省市发展改革部门审批并核准后方可实施。招标人不具备自行招标能力时，也可以委托依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织提供招标代理服务，并与代理机构成立联合招标工作小组。整个招标过程的活动均由招标工作小组负责组织。 1．招标过程中的决策活动 （1）确定项目招标范围，即决定建设工程项目是全过程发包还是分阶段招标，通常根据欲招标项目具体情况确定招标范围。如住宅小区工程、大型道路工程等项目是否需要进行标段划分，是否需要专业工程招标等。需要注意的是按照国家相关规定任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。施工项目需要划分标段、确定工期的，应合理划分并在招标文件中载明。 （2）确定合同方式和发包内容，招标人与中标人应当根据中标价订立合同。合同价可以采用以下方式：①固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。②可调价。合同总价或者单价在合同实施期间，根据合同约定的办法调整。③成本加酬金。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。 （3）组织编制工程量清单、招标控制价或标底，若采用工程量清单招标应编制工程量清单；根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2008）规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。该规定加大了招标人的责任，因此招标人应提高清单编制质量，保证工程量清单的准确。规范还要求采用工程量清单招标的，应编制招标控制价。工程量清单由招标人根据工程量清单的国家标准、行业标准，以及行业标准施工招标文件（如