项目商业部分策略思考.ppt

业态定位考虑的几个因素： 品牌超市[百佳]、[屈臣氏]等 大型餐饮[三五醇]、[艳阳天]等 适合作为主流业态引进，与周边商业设施错位经营 首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管 理的内置步行街业态 引进现代百货或综超作为核心店，必须考虑采 用适合产权分割的办法 将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金 业态定位考虑的几个因素： 项目业种定位 国际、国内知名综超品牌店 服饰类品牌旗舰店 休闲娱乐品牌体验店 知名专业主题店（数码、通 讯、特色餐饮、亲子乐园） 国际、国内知名餐饮连锁店 第四部分 项目资源配置思考 主力店资源配置思考 第五部分 项目行销建议 属智业管理层、城市金领、中产阶级、自营业者有很强经济实力和投资意识； 对开发商的品牌和资信非常认可； 对项目的发展前景非常看好，业态定位等能够吸引其投资兴趣； 追求高于银行利息的固定回报，规避货币贬值的风险； 满足自身经营的需求； 对项目本身的交通、配套、便利性等有较高要求； 对项目增值潜力看好； 对区域改造和发展前景非常看好； 对本项目的商业形态和经营前景非常看好。 客户特征分析 客户定位 本社区有投资意识的居民； 本社区有自营店铺需求的居民； 本社区周边社区看好项目发展前景的居民； 看好本区域特别是本项目发展前景的商家及个人； 发展区域连锁机构的品牌商家； 抢占本区域发展至高点的大型品牌商家； 对开发商品牌和资信非常认可的商家及个人； 期望实现快速投资回报的投资者； 对项目投资回报达到一定预期的长期投资者。 整体商业部分单独命名，商业中心和街铺统一规 划、统一招商、统一销售和推广、统一经营管理， 以整体形象面世，以长期稳定的回报实现项目可 持续发展 租售并举，制造熟铺概念，拉高商铺的销售价格 实施销控，针对位置好的旺铺和位置相对较差铺 位搭配组合销售，实现项目的整体销售 行销建议 街铺可采用竞拍方式销售。针对一层位置极佳的龙头 铺，拿出一部分作为竟价拍卖资源，拉高单位面积的 价格，扩大影响力，整体带动商铺的销售和价格走强 商业中心引入产权式商铺概念，分段销售，保留商业 中心第三层的产权 可阶段性的采用部分整体面积的相对低价销售，以快 速实现资金回笼。务必在2006年底之前将商业部分交 付使用 第六部分 项目盈利模式思考 【香港映象】项目 商业部分策略思考思 市场环境思考 第一部分 机遇与挑战并存 古田沿革 武汉市13个老工业区之一,武汉老工业基地的缩影。 多数企业处于停产、半停产状态，3万工人下岗。 老居民区、 “脏乱差”平民区、工业区。 古田区位 以解放大道为中轴，从古田五路延伸到舵落口， 与东西湖、吴家山地区相连。 以南是沿河大道，中间区域狭窄，多是厂房和老 居民区。 古 田 映 像 2000年以前，该区域基本无大型商业设施。 沿街低矮的街铺和陈旧的小商店，处于完全 平民化、低质素的初级商业形态。 今日古田 老房屋大面积拆迁，居住人口结构发生变化。 西汉正街业态升级进行时，对古田片区住宅 环境、生活质量、商业氛围升级创造了历史 机遇。 政府产业结构、城市结构调整给古田以发展 良机。 地缘归属性与的政策强力性激发思维碰撞 ，片区崛起指日可待。 古 田 商 机 武汉商业布局留给城西巨大 缺憾，古田片区孕育商机 已有商业设施雄起，新兴商 业物业涌现 商业规划意义 重大，在共同造市和差异竞 争之间寻求平衡 商家属性 选址特征 经营业态 经营品种 经营面积 经营状况 国际知名大型连锁商业集团，采用现购自运独特经营方式 。 大城市城乡结合部、靠近高速公路或主干道、辐射商圈大、占地面积大。 面向中小型零售商、酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、政 府团体等专业顾客的大型仓储超市。 食品以齐全保鲜为特征：水果、蔬菜、鲜肉、牛奶制品、冷 冻品、罐头、饮料、小吃、甜食、 酒类； 非食品按季节需要调整：办公家具、日用品、洗涤品、工具、 家电、家庭装饰品、玩具、纺织品、 体育用品。 占地面积70多亩，营业面积11000平方米，停车位400多个。 目前的经营状况不尽如人意，会员制购物有所松动，采取 临时会员制的做法。 商家属性 选址特征 经营业态 经营品种 经营面积 经营状况 省内知名大型仓储连锁集团。 利用本土优势快速占领市场空白点（即避开市区激烈的竞争， 抢占消费潜力看涨的城郊结合部），规模依据商圈和地块情 况3000-10